Immobilien – was ändert sich 2020

  • Geteilte Maklerprovision
  • Berliner Mietendeckel
  • Mehr Wohngeld
  • Grundsteuer-Reform
  • Baukindergeld endet 
  • Prämie für Energetische Maßnahmen
  • Neue Geldwäsche-Richtlinie der EU
  • Grunderwerbsteuer: Maßnahme gegen Share Deals
  • Reformen im Wohnungseigentumsgesetz
  • Gesetz gegen Wuchermieten
  • Verlängerung der Mietpreisbremse 

Das ändert sich 2020 für Mieter, Eigentümer und Vermieter.

Geteilte Maklerprovision

Bisher regelte der Markt, wer bei einem Immobilienverkauf die Maklerkosten zahlt. Beispielsweise tragenr Käufer in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und Niedersachsen bislang die gesamte Maklerprovision von 6 % plus Mehrwertsteuer. In anderen Bundesländern übernehmen Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte. 

Der Entwurf zum „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ vom 11. Dezember 2019 will die Bundesregierung das jetzt regeln. 

Hier die wichtigsten Neuerungen:

Maklerverträge für Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen der Textform, z.B. als E-Mail. 

Der Käufer soll nur noch maximal 50 Prozent der Maklergebühr zahlen müssen – und zwar auch dann, wenn er den Makler bestellt hat.

Wenn der Käufer oder Verkäufer einen Makler beauftragt, ist dieser verpflichtet, eine Provision in Höhe von 50 Prozent von beiden Vertragspartnern zu verlangen.

Die neuen Regelungen werden voraussichtlich erst im Sommer oder Herbst 2020 in Kraft treten.

Ein neues Beispiel für Symbolpolitik – am Ende geht es immer zu Lasten des Erwerbers. Zum Beispiel im höheren Kaufpreis mit noch mehr Grunderwerbssteuer. 

Berliner Mietendeckel startet

Der Berliner Senat hat Ende November 2019 einen Gesetzentwurf für einen Mietendeckel beschlossen. Dies gilt ausschliesslich in Berlin. Die Rot-Rot-Grüne Landesregierung will die Mieten für 1,5 Millionen vor 2014 gebaute Wohnungen ab Mitte März 2020 für fünf Jahre einfrieren. 

Damit nicht genug. Ab Dezember 2020 werden für Neuvermietungen Mietzins-Obergrenzen je nach Alter und Ausstattung der Wohnung festgelegt. Bei Überschreiten dieser Obergrenzen um mehr als 20 Prozent, soll die Senkung von Bestandsmieten möglich sein.

Die Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete ergeben sich aus Lage, Alter und Ausstattung.  

Mehr Wohngeld

Zum 1. Januar 2020 wird das Wohngeld angehoben. Hiervon sollen etwa 660.000 Haushalte profitieren, insbesondere Familien und Rentner.
Wohngeld wird auf Antrag als Mietzuschuss für bedürftige Mieter oder als Lastenzuschuss für Immobilieneigentümer gezahlt. Die Höhe richtet sich nach Haushaltsgröße, Einkommen sowie Miete bzw. Belastung und muss jährlich neu beantragt werden.

Grundsteuer-Reform kommt

Bundestag und Bundesrat haben sich auf eine neue Berechnung der Grundsteuer geeinigt. Nun müssen etwa 35 Millionen Grundstücke und Gebäude neu bewertet werden. Hier gibt es Unterschiedliche Vorstellungen. Der Bundesfinanzminister möchte die Steuer nach Bodenwert und Miete berechnen. Bayern hat im Bundesrat vorgeschlagen, dass die  Länder davon abweichen und eigene Modelle anwenden können.Die Bundesländer müssen bis Ende 2024 die bestehenden Regeln ändern.  

Baukindergeld läuft aus

Bis Ende 2020 können Familien sowie Alleinstehende mit Kindern noch einen Antrag auf Baukindergeld stellen. Bis dahin muss die Baugenehmigung oder der abgeschlossene Kaufvertrag vorliegen. Das aktuelle Baukindergeld ist ein Zuschuss  vom Staat in Höhe von 1.200 Euro pro Kind und Jahr mit einer Laufzeit von maximal zehn Jahre, bei einem zu versteuerndem Jahres-Haushaltseinkommen von 90.000 Euro bei einem Kind. Bei jedem weiteren Kind erhöht sich die Bemessungsgrenze um weitere 15.000 Euro.

Austauschprämie für energetische Maßnahmen

Immobilienbesitzer können vom sogenannten Klimaschutzprogramm 2030 der Bundesregierung profitieren. 

20 Prozent ihrer energetischen Sanierungskosten bzw. 40.000 Euro pro Immobilie können sie, verteilt auf drei Jahre, im Zeitraum am 2020 bis 2029, steuerlich abschreiben oder absetzen. 

Diese energetischen Einzelmaßnahmen sind zum Beispiel der Austausch alter Fenster durch moderne Wärmeschutzfenster; 

Der Austausch alter Öl- und Gasheizungen gegen erneuerbare Wärme oder hybride Gasheizungen mit einem Förderanteil von bis zu 40 Prozent; 

Sowie die Dämmung von Dächern und Außenwänden

Neue Geldwäsche-Richtlinie der EU

Ab dem 10. Januar 2020 muss Deutschland das „Gesetz zur Umsetzung der Änderungsrichtlinie zur Vierten EU-Geldwäscherichtlinie“ umsetzen. Danach müssen auch Immobilienmakler ihre Kunden bei der Vermittlung von Immobilienobjekten, aber auch bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen ab einer monatlichen Miete oder Pacht von 10.000 Euro überprüfen.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie werden je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer fällig. 

Mit sogenannten Share Deals versuchen Unternehmen Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Die Immobilie ist Bestandteil einer Firma. Der Investor kauft 95 Prozent der Firma und nach 5 Jahren Haltefrist die restlichen 5 Prozent. Das ganze ohne Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer-Freigrenze soll von 95 auf 90 Prozent gesenkt und die Haltefrist von 5 auf 10 Jahre angehoben werden.  

Wohnungseigentumsgesetz  (WEG)

Die Bundesjustizministerin will das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), in dem die  Rechte und Pflichten in einer  Eigentümergemeinschaft geregelt wird, damit Wohneigentumsanlagen schneller saniert werden können. Besonderes Augenmerk liegt dabei auf der Förderung von Elektromobilität (Ladesteckdosen für Elektroautos) und barrierefreies Wohnen. 

Der investitionsfeindliche Mietendeckel reist diese Bemühungen zumindest in Berlin wieder ein. 

Gesetz gegen Wuchermieten

Der Bundesrat hat einen Gesetzentwurf beschlossen, um besser gegen Mietwucher vorgehen zu können. Wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 Prozent übersteigt und Wohnraum kapp ist, werden Vermieter mit einem Bußgeld zwischen 50.000 Euro auf 100.000 Euro bedroht. Der Gesetzentwurf wird nun der Bundesregierung vorgelegt, die eine Stellungnahme dazu verfasst. Grundlage ist § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG). Hier wird die Mietpreisüberhöhung geregelt.

Mietpreisbremse

Die Bundesregierung hat im Oktober die Verlängerung und Verschärfung der sogenannten Mietpreisbremse bis 2025 beschlossen. Diese wäre Ende 2019 ausgelaufen. Genauso wird es in Berlin übrigens auch mit dem Mietendeckel passieren. 

Die Mietpreisbremse limitiert (mit einigen Ausnahmen) in angespanntem Wohnungsmärkten den Mietzins bei Neu- oder Wiedervermietungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent. 

Hier gibt es zwei wichtige Änderungen:

Der Zeitraum für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird von vier auf sechs Jahre erweitert. Somit sinkt die Vergleichsmiete und die Preise für Neuvermietungen werden noch mehr gebremst.

Mieter können bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse bis zu zweieinhalb Jahre nach Vertragsabschluss zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Und zwar, egal ob die Mieter die überzogene Miete gerügt haben oder nicht. Bislang musste nur die zu viel gezahlte Miete zurückgezahlt werden, ab dem Zeitpunkt der Rüge.