Kauf,  Recht

Immobilien und Steuern – Eigennutzer

Eigennutzer
Fakten

  • steuerfreie Rendite Ihrer Immobilieninvestition.
  • steuerfreier Verkauf der selbstgenutzten Immobilie möglich.
  • steuerfreie Vererbung möglich.
  • bei Denkmalobjekten/Objekten im Sanierungsgebiet zusätzlich realisierbar: absetzbarer Sanierungsanteil von 100% in 10 Jahren, bis zu 90% des Kaufpreises steuerlich absetzbar, Rückfluss i.H.v. bis zu 30% des Kaufpreises durch gesparte Einkommensteuer.

Steuerliche Grundlagen

Bei anderen Kapitalanlagen wird die Rendite entweder mit dem persönlichen Steuersatz oder der Abgeltungssteuer versteuert. Die Einkommensteuer kann bis zu 45 % des Gewinnes ausmachen, hinzu kommen Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer (vgl. §§ 32a EStG, §§ 3, 4 SolzG, § 52a Abs. 2 EStG). Eine Besteuerung der Wertveränderung selbstgenutzter Immobilien findet hingegen nicht statt.

Der Verkaufsgewinn der selbstgenutzten Immobilie ist nicht zu versteuern, wenn die Immobilie vom Kauf bis zum Verkauf ausschließlich und nicht nur gelegentlich zu eigenen Wohnzwecken diente, egal wie lange dieser Zeitraum war (BFH, Az. IX B 159/07). Wurde sie vorher fremd genutzt, darf der Veräußernde sie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich und nicht nur gelegentlich selbst genutzt haben (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG,). Unter diese Regelungen fallen auch selbstgenutzte Ferienwohnungen und Zweitwohnungen. Bei anderen Kapitalanlagen wird der Gewinn ebenfalls entweder mit der Abgeltungssteuer oder dem persönlichen Steuersatz belegt. Kapitalanleger genießen auch den Vorteil des steuerfreien Verkaufs – Voraussetzungen sind allerdings eine Haltedauer von mindestens 10 Jahren und dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Ab dem 01.01.2009 ist die Vererbung von Wohnimmobilien, die der Erblasser bis zum Erbfall persönlich genutzt hat, an den Ehepartner, den eingetragenen Lebenspartner oder die Kinder nach den §§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, Abs. 4 a und Abs. 4 b ErbStG steuerfrei möglich. Für Abkömmlinge gilt – hiervon abweichend – die Steuerbefreiung nur bis zu einer Größe von 200 qm Wohnfläche. Für größere Objekte fällt ggf. anteilig Erbschaftssteuer an (§ 13 Abs. 1 Nr. 4 b, 4c ErbStG). Voraussetzung ist, dass der Erbe nach dem Erbfall mindestens 10 Jahre in der Immobilie wohnen bleibt und sie nicht verkauft, vermietet, verpachtet oder lediglich als Zweitwohnsitz nutzt. Andere Kapitalanlagen werden im Vergleich dazu nicht in diesem Umfang steuerlich begünstigt (vgl. §§ 12 – 13c ErbStG).

Selbstnutzer können zusätzlich steuerlich direkt gefördert werden, wenn sie eine Immobilie erwerben, die in einem Sanierungsgebiet oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich gelegen ist bzw. es sich um ein Baudenkmal handelt. Sie können ¬– wenn die Voraussetzungen des § 7i oder § 7h vorliegen – gem. § 10f EStG im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun Folgejahren bis zu 9 % p. a. der Modernisierungskosten, die den Wohnwert deutlich steigern, etwa Sonderausgaben, geltend machen. Die Steuerminderzahlungen können – bei entsprechendem Einkommen – bis zu 30 % des Kaufpreises ausmachen.

Hinweis
​Diese Informationen stellen keine Beratung dar. Um verbindliche Auskünfte zu steuerlichen Aspekten und Auswirkungen einer Immobilieninvestition auf Ihre persönlichen steuerlichen Verhältnisse zu erhalten, empfehlen wir Ihnen unbedingt auch Ihren Steuerberater zu konsultieren.

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