Kauf,  Recht

Immobilien und Steuern – Kapitalanleger

Kapitalanleger
Fakten

  • Die steuerlich anzusetzenden Werbungskosten übersteigen die Einnahmen im Regelfall insbesondere in der ersten Investitionsdekade deutlich. Dieser Effekt tritt selbst dann auf, wenn keine Denkmalschutzabschreibungen in Anspruch genommen werden können. Im Laufe Ihres Berufslebens profitieren Sie von diesen steuerlichen Verlusten. Später, im Ruhestand, sind Mietrückflüsse mit dem für gewöhnlich niedrigeren Steuersatz zu versteuern.
  • Geltendmachung der Schuldzinsen als Werbungskosten, die zum Erwerb oder zur Herstellung der Immobilie aufgebracht werden.
  • absetzbarer Sanierungsanteil von 100% in 12 Jahren bei Fremdnutzung von Denkmalobjekten / Objekten in Sanierungsgebieten möglich.
  • bis zu 90% des Kaufpreises steuerlich absetzbar.
  • Rückfluss in Höhe von bis zu 35 % des Kaufpreises durch ersparte Einkommensteuer

Steuerliche Grundlagen

Das Einkommen, das den Grundfreibetrag i. H. v. 7.664 Euro (2009) übersteigt, ist mit einem Einkommensteuersatz zwischen 15 % und 42 % zu versteuern,ab einem Einkommen von 250.001 (zusammenveranlagte Ehegatten: 500.000 Euro) beträgt der Steuersatz 45 % (§ 32a EStG). Zusätzlich ist der Solidaritätszuschlag i. H. v. 5,5 % auf die festgesetzte Einkommensteuer zu entrichten (§§ 3, 4 SolzG). Nicht berücksichtigt ist die ggf. anfallende Kirchensteuer (vgl. § 52a Abs. 2 EStG).

Die Einnahmen und Ausgaben (Werbungskosten) einer vermieteten Immobilie sind in der gesonderten Anlage V der Einkommensteuererklärung darzulegen.

Von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die das zu versteuernde Einkommen entsprechend erhöhen, sind verschiedene Positionen in Abzug zu bringen.

Wird zum Erwerb oder zur Herstellung einer fremdgenutzten Immobilie ein Darlehen aufgenommen, so sind die Schuldzinsen als Werbungskosten gem. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG abzugsfähig.

Auf den Gebäudeanteil können Absetzungen für Abnutzungen (Abschreibungen) auf den Gebäudeanteil gem. § 7 Abs. 4 EStG steuerlich geltend gemacht werden. Diese werden linear über 40 Jahre mit 2,5 % p. a. verteilt, wenn es sich um ein Altgebäude (hergestellt bis 31.12.1924) handelt. Bei jüngeren Gebäuden sind die Absetzungen für Abnutzung linear auf 50 Jahre mit 2 % p. a. in Ansatz zu bringen. Bei Gewerbeimmobilien können kürzere Abschreibungsdauern mit entsprechend höheren AfA-Sätzen zur Anwendung kommen. Der Bodenwertanteil errechnet sich für gewöhnlich aus dem (anteiligen) Grundstücksanteil multipliziert mit dem Bodenrichtwertsatz der Gemeinde.

Für Modernisierungskosten, die den Wohnwert deutlich steigern, können in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 7h EStG) sowie bei Baudenkmälern (§ 7i EStG) im Herstellungsjahr und in den folgenden 7 Jahren (unter den in den Vorschriften genannten Voraussetzungen) Abschreibungen in Höhe von je 9 % p. a. und in den darauf folgenden 4 Jahren in Höhe von je 7 % p. a. in Anspruch genommen werden. Für den Modernisierungskostenanteil kann aber nicht zusätzlich AfA gem. § 7 Abs. 4 EStG. in Anspruch genommen werden. ​

Hinweis
​Diese Informationen stellen keine Beratung dar. Um verbindliche Auskünfte zu steuerlichen Aspekten und Auswirkungen einer Immobilieninvestition auf Ihre persönlichen steuerlichen Verhältnisse zu erhalten, empfehlen wir Ihnen unbedingt auch Ihren Steuerberater zu konsultieren.​

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