Der Grundbuchauszug ist die Abschrift aller Eintragungen aus dem Grundbuch zu einem bestimmten Grundstück.
Wer einen Grundbuchauszug anfordern möchte, muss ein berechtigtes Interesse nachweisen.
Bei einer Immobilienfinanzierung mit grundpfandrechtlicher Sicherung verlangen Banken einen aktuellen Grundbuchauszug für die Beleihungsprüfung.
Was ist ein Grundbuchauszug?
In Deutschland werden alle wichtigen Informationen zu einem Grundstück an zentralen Standorten in einem Grundbuch gebündelt aufbewahrt. Über Grundbuchämter ist die Einsichtnahme in das Grundbuch möglich.
Eine vollständige Abschrift der Eintragungen im Grundbuch zu einem Grundstück wird als Grundbuchauszug bezeichnet.
Was steht im Grundbuchauszug?
Im Grundbuchauszug stehen alle Informationen, die zu einem bestimmten Grundstück im Grundbuch eingetragen sind. Er ist in vier Teile aufgegliedert.
Im ersten, dem Bestandverzeichnis, finden sich Angaben zum Grundbesitz mit einer Beschreibung des Grundstücks und gegebenenfalls der Bebauung. Danach folgen drei Abteilungen. In der ersten Abteilung sind der oder die Immobilieneigentümer genannt. In Abteilung II werden rechtliche Lasten und Beschränkungen wie zum Beispiel ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht aufgeführt. Grundschulden, Hypotheken oder andere Grundpfandrechte stehen in der dritten Abteilung.
Das Grundbuch ist wie folgt aufgebaut:
Auf dem Titelblatt ist das zuständige Amtsgericht (z.B. Stadt), die Gemarkung (z.B. Stadtbezirk) sowie Band und Blattstelle eingetragen.
Darauf folgt das Bestandsverzeichnis. Hier ist angegeben, um welches Grundstück es sich handelt. Neben der Flurnummer, die das Grundstück eindeutig identifiziert, findet man hier auch Adressangaben und die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude (bzw. Wirtschaftsart). Ferner ist die Grundstücksgröße in Hektar (ha), Ar (a) und Quadratmetern (qm) angegeben.
Für Grundstücke mit einem Eigentümer (z.B. bei EFH) ist dies also relativ einfach zu interpretieren. Falls es sich jedoch um Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern nach WEG handelt, also mit mehreren Wohnungen mit jeweils unterschiedlichen Eigentümern, sind hier die Miteigentumsanteile (i.d.R. in Tausendsteln) der jeweiligen Wohnungseigentümer am Gesamtgrundstück angegeben.
Darüber hinaus sind gem. Teilungserklärung Sondernutzungsrechte (z.B. Gartenanteile) vereinbart.
Genau genommen kauft man also keine Wohnung, sondern einen bestimmten Anteil an einem Grundstück, welcher mit dem ausschließlichen Nutzungsrecht an einer Wohneinheit in dem darauf befindlichen Gebäude verbunden ist. Ausnahme: Beim Erbbaurecht wird kein Grundstücksanteil erworben.
Die Abteilung I des Grundbuches enthält Informationen zu den Eigentümern oder Erbbauberechtigten des Grundstücks sowie Hinweise zu den rechtlichen Eigentumsverhältnissen. Dies können Vermerke über eine für den Eigentumswechsel notwendige Auflassung oder Versteigerungsvermerke sein.
In der Abteilung II werden alle Lasten und Beschränkungen aufgeführt mit denen Kaufinteressenten zu rechnen haben. Hier werden beispielsweise Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte und Erbbaurechte vermerkt. Desweiteren findet sich in der Abteilung II die für Käufer wichtige Eintragung einer Auflassungsvormerkung.
In der Abteilung III des Grundbuchs werden Hypotheken, Grund- und Rentenschulden eingetragen. Entscheidend ist dabei die Reihenfolge der Eintragungen. Sie regelt die Verteilung des Erlöses bei Verkauf oder Zwangsversteigerung der Immobilie an die Gläubiger.
Wer kann einen Grundbuchauszug beantragen?
Wenn man beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug beantragen möchte, muss man als Antragsteller ein „berechtigtes Interesse“ darlegen. Der Hintergrund dafür ist die Wahrung des Persönlichkeitsschutzes der im Grundbuch eingetragenen Personen. Prinzipiell haben Grundstückseigentümer und weitere im Grundbuch eingetragene Rechteinhaber ein berechtigtes Interesse an einer Grundbuchabschrift. Aber auch Kaufinteressenten können vor dem Erwerb einer Immobilie einen aktuellen Auszug beantragen, um in Erfahrung zu bringen, ob und welche Belastungen auf dem Grundstück liegen. Ein berechtigtes Interesse liegt ebenfalls vor, wenn ein Immobilienkäufer das Dokument für seine Immobilienfinanzierung benötigt. Banken benötigen die Grundbuchabschrift für die Beleihungsprüfung der Immobilie, die als Sicherheit für die Immobilienfinanzierung dient.
Wo fordere ich einen Grundbuchauszug an?
Grundbuchauszüge muss man schriftlich beim jeweils zuständigen Grundbuchamt beantragen. Dieses ist dem Amtsgericht angegliedert, in dessen Bezirk das entsprechende Grundstück liegt.
Die Mehrheit der Grundbuchämter in Deutschland führt inzwischen auch ein elektronisches Grundbuch. Zwar besteht für Privatpersonen im Gegensatz zu Notaren, Gerichten und Behörden nicht die Möglichkeit, direkt online Einsicht in das Grundbuch zu nehmen, aber sie können zumeist den Antrag für den Grundbuchauszug online stellen.
Wichtig sind in der Antragstellung die eindeutige Bezeichnung der Immobilie (Hausnummer, Ort, Gemarkung, Flurstücknummer), Angaben zum Antragsteller (Name und Adresse) und eine Erklärung über das berechtigte Interesse für die Antragstellung des Grundbuchauszugs.
Eine unbeglaubigte Kopie des Grundbuchauszugs kostet zumeist 10,00 Euro, eine beglaubigte Kopie 20,00 Euro.
