Ihr Mieter zieht aus. Und nun? Eine Immobilie soll schließlich Erträge erzielen. Da liegt der Gedanke nahe, die frei gewordene Wohnung möglichst schnell wieder zu vermieten.
Doch mit der Unterschrift unter einen neuen Mietvertrag verändert sich die Situation grundlegend. Aus einer freien Wohnung wird eine mit einem Mietvertrag belastete Immobilie. Der Mieter genießt weitreichenden gesetzlichen Schutz, während der Eigentümer über seine Immobilie nicht mehr frei verfügen kann.
Möchte der Eigentümer dann verkaufen, kann diese Belastung erhebliche Auswirkungen auf den erzielbaren Preis haben. Selbstnutzer fallen als Käufer weitgehend weg, der Interessentenkreis wird kleiner. Übrig bleiben vor allem Kapitalanleger – und unter ihnen nicht selten Schnäppchenjäger, die gerade bei vermieteten Wohnungen auf einen deutlichen Preisabschlag setzen.
Gerade in Berlin und München sollte deshalb vor jeder Neuvermietung nicht nur gefragt werden: „Welche Miete kann ich erzielen?“, sondern auch: „Ist Vermieten in meiner konkreten Situation überhaupt die wirtschaftlich beste Entscheidung?“
Preis je m² – der obere Balken ist die freie (bezugsfreie) Wohnung
Käufer halten sich bei vermieteten Wohnungen, unabhängig von der Miete, deutlich zurück. Diese Immobilien lassen sich nur mit Preisabschlag verkaufen. Bei vielen Bestandsmieten in Berlin und München, bei denen Mieterhöhungen vernachlässigt wurden, fällt er enorm aus. Unter den hier zugrunde gelegten Annahmen kann die erzielbare laufende Rendite für bestimmte vermietete Berliner Wohnimmobilien vergleichsweise niedrig ausfallen. Auch eine möblierte Vermietung schafft keinen Ausweg, weil deren Zuschläge zunehmend reguliert werden.
Jahrelang wurde bemängelt, dass die Eigentumsquote bei selbstgenutzten Wohnungen in Deutschland, vor allem in den Großstädten, zu niedrig sei. Unsere Einschätzung: Die Landes- und Bundespolitik hat das – wohl eher ungewollt – ein wenig korrigiert. Weil Mietangebote knapp sind und die Vermietung als Kapitalanlage an Attraktivität verloren hat, wird immer häufiger zur Selbstnutzung gekauft.
Berlin: tatsächliche Kaufpreise laut Immobilienmarktbericht 2024/2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin: Erst- und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern 2024, Durchschnitt aus fünf Baujahresklassen, gewichtet nach Zahl der Kauffälle – vermietet rund 3.730 €/m² (1.310 Kauffälle), bezugsfrei rund 5.440 €/m² (3.069 Kauffälle). Nicht um Lage und Zustand bereinigt. Der Abschlag liegt damit über dem der Angebotspreise (28 %). München: Für München liegen keine veröffentlichten Kaufpreisauswertungen zu diesem Vergleich vor. Die Angebotspreise laut ImmoScout24 (Medianpreise, Juli bis Oktober 2025) zeigen − 12 %. Nach unserer Einschätzung aus der Praxis liegt der Abschlag beim tatsächlichen Verkauf in München bei mindestens 20,4 %; im Einzelfall kann er deutlich größer ausfallen. Die €/m²-Werte bei München: Referenz für die freie Wohnung ist der Medianpreis aus Angeboten laut ImmoScout24 (9.392 €/m², Juli bis Oktober 2025, nicht vermietet); der Wert der vermieteten Wohnung ist aus Werten aktueller Praxiserfahrung mit dem Abschlag von 20,4 % errechnet (7.476 €/m²).
Ist Ihre Wohnung bezugsfrei, haben Sie die Wahl zwischen Verkauf und Neuvermietung.
Hinweis: Die Berechnung dient der unverbindlichen Orientierung und beruht auf den jeweils angegebenen Annahmen und Datenquellen. Sie stellt keine individuelle Immobilienbewertung, Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Tatsächliche Werte und Ergebnisse können insbesondere aufgrund der Eigenschaften der Immobilie und der Marktentwicklung abweichen. Eigene Berechnung auf Grundlage der angegebenen Quellen und Annahmen (Quellen abgerufen am 4. Oktober 2026).
Vereinfachte Beispielrechnung. Für die Mietspiegelmiete wird angenommen, dass die Wohnung 60 % der wohnwerterhöhenden Merkmale aufweist (z. B. gehobene Ausstattung, gute Lage im Haus, Balkon): Die Miete liegt dann 60 % des Weges vom Mittelwert bis zur oberen Spanne (Berlin: Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Mietspiegels, München: Zweidrittel-Spanne in zentraler Lage). Das ist eine Beispielannahme und keine Aussage über eine konkrete Wohnung. Der Preis für den Investor ist rein rechnerisch: Er berücksichtigt diese Miete, die nicht umlagefähigen Kosten, die Kaufnebenkosten und die Alternativrendite. Der Investor rechnet mit Miete und Wertsteigerung zusammen: Bei 4 % Gesamtrendite und 2 % erwarteter Wertsteigerung (Annahme) muss die Nettomiete mindestens 2 % des Kaufpreises bringen. Tatsächliche Preise vermieteter Wohnungen können abweichen, weil Käufer auch mit Mieterhöhungen oder einem späteren bezugsfreien Verkauf rechnen. Die Alternativrendite von 4 % entspricht den besten aktuellen Festgeldangeboten (je nach Laufzeit bis rund 4,25 %); der Durchschnitt liegt darunter. Kaufnebenkosten: Berlin 11,5 % und München 9 % (jeweils gerundet). Immobilienwert unverbindlich einschätzen lassen.
Quellen (Stand 04.10.2026): Verlängerung der Mietpreisbremse, Mietrecht II im Bundestag, Koalitionsvertrag aus Immobiliensicht, Kabinettsbeschluss Mietrecht II, Wahlergebnis Berlin (vorläufig), Sondierung Linke, Grüne, SPD, Mietendeckel nichtig, Volksentscheid 2021, OB-Stichwahl München, Koalitionsvertrag München (PDF), Mieterschutzverordnung Bayern, Mietenscan Berlin, Mietenkataster Berlin.
Ohne Mietvertrag spricht die Wohnung alle Käufer an, auch Selbstnutzer. Mit einem Mietvertrag fallen Selbstnutzer weitgehend weg. Es bleiben vor allem Kapitalanleger, und die verlangen für eine vermietete Wohnung in der Regel einen Preisabschlag.
In Berlin lag er bei den tatsächlichen Kaufpreisen 2024 laut Gutachterausschuss bei rund 31 % (vermietet rund 3.730 €/m², bezugsfrei rund 5.440 €/m², nicht um Lage und Zustand bereinigt). Bei den Angebotspreisen waren es 28 %. Für München gibt es keine veröffentlichte Auswertung; die Angebotspreise zeigen 12 %, nach unserer Einschätzung liegt der Abschlag beim tatsächlichen Verkauf bei mindestens 20 %.
Das hängt vom Einzelfall ab. In unserem Beispiel (Bestandswohnung, Baujahr 1960, 50 m², Berlin-Mitte) bringt die Vermietung eine Bruttomietrendite von nur rund 1,6 %. Ein Investor, der insgesamt 4 % pro Jahr verdienen will, würde nach Kaufnebenkosten höchstens rund 192.000 € zahlen, etwa 42 % weniger als für die freie Wohnung. Das ist eine vereinfachte Beispielrechnung mit Annahmen.
Die Mietpreisbremse: Die Miete darf in der Regel höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, in ganz Berlin und in München bis zum 31.12.2029. Bestehende Mieten dürfen in beiden Städten innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 % steigen (Kappungsgrenze).
Für private Wohnungen nicht: Das Bundesverfassungsgericht hat den Berliner Mietendeckel 2021 für nichtig erklärt, weil dem Land die Gesetzgebungskompetenz fehlte. Pläne einer neuen Regierung betreffen eher landeseigene Wohnungen und die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne.
Ein Regierungsentwurf, der unter anderem die Indexmiete in angespannten Märkten begrenzen und Regeln für möblierte Wohnungen einführen soll. Der Bundestag hat ihn am 09.07.2026 in erster Lesung beraten, die Anhörung im Rechtsausschuss ist für den 14.10.2026 angesetzt. Beschlossen ist er noch nicht.
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