Das ändert sich 2021 für Vermieterinnen und Vermieter

Das ändert sich 2021 für Vermieterinnen und Vermieter

Energieausweis, Umwandlungsverbot oder WEG-Reform: Der Jahreswechsel bringt zahlreiche rechtliche Neuerungen mit sich. Wir haben sie zusammengefasst.

Höhere Anforderungen an den Energieausweis

Seit dem 1. November 2020 gibt es eine einzige, einheitliche Rechtsgrundlage für die energetischen Anforderungen an Neu- und Altbauten. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) löst Vorgängergesetze wie Energieeinspargesetz (EnEG), Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ab. Mit dem neuen Gesetz gibt es auch einige Änderungen beim Energieausweis. Sie betreffen den Verbrauchsausweis, der auf dem tatsächlichen Energieverbrauch beruht und gelten nach einer Übergangsfrist bis zum 1. Mai 2021 für alle Bestandsgebäude. Nach den neuen Bestimmungen ist der Hauseigentümer dafür verantwortlich, dass die Daten, die er dem Aussteller zur Verfügung stellt, richtig sind. Neben der reinen Datenauswertung ist künftig auch eine Begehung oder Fotoanalyse für die Ausstellung des Ausweises gefordert. Für Sie als Hauseigentümerin und Vermieter bedeutet dies zwar Mehraufwand, aber Sie erhalten möglicherweise auch präzisere Modernisierungsempfehlungen.

Gesetzesinitiative zur Mietspiegelreform 2021

Im September 2020 haben Bundesjustiz- und -Innenministerium einen gemeinsamen Entwurf für eine Reform des Mietspiegels vorgelegt. Danach sollen zukünftig Forderungen nach Mieterhöhungen nur noch mit qualifizierten Mietspiegeln begründet werden dürfen. Bisher können sich Vermieterinnen und Vermieter auch auf Mieten von Vergleichswohnungen beziehen. Sachverständigengutachten als Grundlage sollen aber weiterhin möglich sein. Außerdem ist vorgesehen, dass sowohl Mieterinnen und Mieter als auch Vermieterinnen und Vermieter verpflichtet werden, Auskünfte zur Datenerhebung für die Mietspiegel zu erteilen. Bis zum 30. Oktober 2020 konnten Länder und Immobilienverbände Stellungnahmen zum geplanten Gesetz abgeben. Ob das Gesetz noch 2020 verabschiedet werden kann, steht noch nicht fest.

Umwandlungsverbot für bestimmte Mietwohnungen

Falls Sie Eigentümerin oder Eigentümer eines Hauses mit mehreren Mietwohnungen sind und einzelne dieser Wohnungen verkaufen möchten, könnte das vom Bundeskabinett beschlossene Baulandmobilisierungsgesetz für Sie von Bedeutung sein. Die umstrittene Novelle des Baugesetzbuches sieht in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ein Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bis Ende 2025 vor. Das Gesetz steht für den 18. Dezember auf der Tagesordnung des Bundesrats, zuvor müsste aber noch der Bundestag darüber abstimmen.

Heizkostenbeteiligung

Mit der Einführung der CO2-Bepreisung ab 2021 von zunächst 25 Euro pro Tonne werden allgemein die Heizkosten steigen. Mit dem Argument, dass Mieter und Mieterinnen auf diese Kosten keinen Einfluss nehmen können, haben die SPD-geführten Ministerien eine Beteiligung der Vermietenden von mindestens 50 Prozent ins Gespräch gebracht. Eine solche begrenzte Umlage wäre nach dem Klimaschutzprogramm der Bundesregierung möglich. Darüber entschieden ist jedoch noch nicht.

Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen

Seit August 2019 können Privatleute, die in eine neu gebaute Wohnung investieren und diese für zehn Jahre dauerhaft zu Wohnzwecken vermieten, in den ersten vier Jahren nach Anschaffung bis zu fünf Prozent der Kosten steuerlich absetzen. Die Regelung gilt noch bis zum 31.12.2021. Voraussetzung ist aber, dass die Wohnung tatsächlich im Jahr der Fertigstellung erworben wird. Wenn Sie nach dem Jahreswechsel eine Wohnung erwerben, die schon 2020 fertig wurde, gilt sie im Sinne des Gesetzes nicht mehr als neu. Wird die Wohnung dagegen beispielsweise im Januar 2021 fertig, kommt die Abschreibung auch noch beim Kauf im Herbst des Jahres in Frage. Dabei gilt der Übergangstermin im Notarvertrag.

Neues zur Rauchmelderpflicht

Ab dem 1.1.2021 gilt nun auch in Berlin und Brandenburg eine Rauchwarnmelderpflicht für Bestandsgebäude. Wer vermietet, ist für die Installation verantwortlich. In Brandenburg gilt dies auch für die Wartung. Nach diesen Änderungen gilt die Plicht für Rauchmeldegeräte im Hausbestand nun für alle Bundesländer außer Sachsen.

Das ändert sich durch die WEG-Reform

Verwalter dürfen mehr
die Eigentümerversammlung soll vereinfacht werden
flexibler Verwaltungsbeirat
mehr Sondereigentum
schnellere Beschlussfähigkeit
Corona-Folgen für Vermieter

Zwischen April und Juni 2020 durften Mieter und Mieterinnen, die aufgrund der Corona-Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten geraten waren, ihre Mietzahlungen aussetzen. Fehlende Monatsmieten müssen bis Ende Juni 2022 nachgezahlt werden. Sind seit Juli Mietrückstände entstanden, ist dagegen eine Kündigung des Mietvertrags wieder möglich. Ob es aufgrund der aktuellen Corona-Beschränkungen im neuen Jahr noch einmal zu Sonderregelungen im Bereich des Mietrechts kommt, ist derzeit nicht absehbar.

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 14. Dezember 2020.