Ein befristeter Mietvertrag stellt eine erhebliche Einschränkung für den Mieter dar und ist daher an strenge gesetzliche Vorgaben gebunden.
1. Voraussetzungen für einen befristeten Mietvertrag
Ein Mietvertrag kann nach § 575 Abs. 1 BGB befristet werden, wenn einer der folgenden gesetzlichen Befristungsgründe vorliegt:
a) Eigennutzung (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB): Der Vermieter muss beabsichtigen, die Räumlichkeiten nach Ablauf der Mietzeit selbst oder für seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts zu nutzen. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 18.04.2007 (Az. VIII ZR 182/06) klärt, dass auch die Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung einen ausreichenden Grund darstellt.
b) Bauliche Maßnahmen (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB): Wesentliche Instandsetzungen oder Modernisierungen, die eine weitere Nutzung während oder nach den Baumaßnahmen nicht erlauben, können ebenfalls eine Befristung rechtfertigen. Der Vermieter muss diese Maßnahmen detailliert angeben und begründen, warum sie eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschweren würden.
c) Vermietung an Dienstverpflichtete (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB): Wenn der Vermieter plant, die Wohnung nach Mietende an Personen zu vermieten, die aufgrund ihres Dienstverhältnisses zur Nutzung berechtigt sind, wie z.B. Hausmeister.
2. Mitteilungspflicht des Vermieters
Der Vermieter ist verpflichtet, die Befristungsgründe schriftlich bei Vertragsabschluss mitzuteilen (§ 575 Abs. 1 BGB). Fehlt diese Mitteilung oder ist sie unzureichend, wird der befristete Mietvertrag rechtlich wie ein unbefristeter behandelt.
3. Beendigung und Auskunftsrecht
Das Mietverhältnis endet mit Ablauf der im Vertrag bestimmten Zeit, wenn die angegebenen Gründe zutreffen. Gemäß § 575 Abs. 2 BGB hat der Mieter das Recht, vier Monate vor Mietende eine Bestätigung zu verlangen, ob die Befristungsgründe noch bestehen. Der Vermieter muss diese Auskunft binnen eines Monats erteilen. Verzögert sich der Grund für die Befristung, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietvertrages verlangen.
4. Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts
Der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts ist möglich, muss jedoch schriftlich vereinbart werden (§ 550 BGB). Eine solche Klausel darf nicht einseitig sein und nicht länger als vier Jahre gelten, um die Mobilität des Mieters nicht unangemessen einzuschränken (BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az. VIII ZR 27/04).
5. Rechtsprechung zu befristeten Mietverträgen
Verschiedene Urteile, wie das des BGH vom 10.07.2013 (Az. VIII ZR 388/12), verdeutlichen, dass eine unwirksame Befristung unter Umständen als Kündigungsausschlussvertrag umgedeutet werden kann. Dies unterstreicht die Bedeutung einer genauen und rechtzeitig erteilten Information durch den Vermieter.
Disclaimer: Dieser Beitrag dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei rechtlichen Fragen oder Problemen sollten Sie sich an einen qualifizierten Rechtsanwalt wenden.