Zustandsangaben im Exposé

Der Erwerb eines älteres Hauses, geht oft mit einem erhöhten Renovierungsbedarf einher. Wenn im Verkaufsexposé steht, das Objekt sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“, dürfen die Käufer dann davon ausgehen, dass die Modernisierung rasch erledigt ist?

Normalerweise sollte man sich auf die Angaben im Maklerexposé verlassen können. Bei bewusst unrichtigen Angaben oder wissentlichem Verschweigen wichtiger Schäden, können die Käufer den Makler in Haftung nehmen.

Das Oberlandesgericht Dresden hateinen Fall verhandelt (Aktenzeichen 4 U 2183/19, Urteil vom 17. März 2020). Ein hundert Jahre altes Haus hatte der Makler im Exposé als „renovierungsbedürftig“ bezeichnet und angemerkt, dass das Haus „mit wenigen Handgriffen bereit“ sei, „neue Besitzer zu beherbergen“. So einfach war das aber nicht.

Die Käufer klagten auf Sachmängel, weil der Sanierungsbedarf (u.a. Feuchtigkeit, alte Elektroleitungen) des Hauses tatsächlich sehr hoch war. Die Käufer empfanden die Formulierung im Exposé irreführend, da sie den tatsächlichen Aufwand der Sanierung aus dem Exposé nicht ableiten konnten.

Das muss das Expose auch nicht leisten, meinten die Richter und wiesen die Klage ab, weil die Formulierung im Exposé keine „konkrete Zustandsbeschreibung“ oder „Beschaffenheitsvereinbarung“ sei. In welchen Standard das Haus nach einer Sanierung versetzt werden solle, ergebe sich nicht aus dem Expose. Über den konkreten Aufwand hierzu kann daher auch keine Angabe erwartet werden.

Die Verkäufer hatten bis zuletzt in dem Haus gewohnt. So wurde es als bewohnbar angesehen. Zudem konnten sich die Käufer auf Fotos, bei Besichtigungen und im Gespräch mit den Verkäufern über den Sanierungszustand informieren.

Die strittige Formulierung im Expose, das Haus sei „mit wenigen Handgriffen bereit“, „neue Besitzer zu beherbergen“, ist lediglich eine inhaltsleere Werbefloskel.

Die Richter weisen in ihrem Urteil darauf hin, dass im notariellen Kaufvertrag keine Rede von einem bestimmten Zustand oder etwaigen Vereinbarungen zur Beseitigung von Mängeln sei. Ein gut beratener Verkäufer würde sich darauf wohl auch kaum einlassen.

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