1. Checkliste
In den meisten Fällen kaufen Sie wahrscheinlich mit Ihrem Partner ein neues Haus oder Wohnung. Ganz wichtig ist es, dass Sie sich vorher gemeinsam besprechen, was Sie eigentlich wollen. Man glaubt, den anderen zu kennen, dabei sind viele wichtige Details nicht klar.
Platzbedarf: Weniger wichtig als die Quadratmeterzahl ist die Frage nach der Zimmerzahl. Wie sollen sie genutzt werden? Brauchen Sie Distanz zu den Kindern oder eben nicht? Hat jeder einen Rückzugsort und Platz für sein Hobby und wie gestaltet sich der Wohnmittelpunkt, bei den meisten ist dies das Wohnzimmer?
Kochen: Wieviel Platz brauchen Sie? Soll dort gemeinsam gegessen werden? Kochen Sie zusammen oder hat immer einer von Ihnen die Kochherrschaft? Soll mit Gästen gekocht werden und wollen Sie eine offene Küche mit Kochtresen?
Logistik: Ein wichtiger Punkt ist das Badezimmer oder: die Badezimmer. Je nachdem, wer wann morgens aus dem Haus muss, macht es Sinn, dass ein zweites Badezimmer mit wenigstens einer Dusche vorhanden ist. Das kleine Gästebad mit der Toilette ist praktisch, wenn man oft Besuch hat und das Bad als ein privates Reich definiert.
Stauraum: Wichtig ist, dass Sie im neuen Zuhause genügend Stauraum haben. Das kann im Idealfall der große Keller sein, aber es gibt auch Hauslösungen ohne Unterkellerung. Dann schauen Sie, ob es im Garten Platz für den Bau eines Schuppens gibt.
Garten: Wild und üppig oder sogar parkähnlich. Oder lieber pflegeleicht. Grüner Daumen oder eher nicht? Wer kümmert sich darum?
2. Orientierung
Bevor Sie tatsächlich kaufen, werden Sie sich wohl erst einmal orientieren und schauen, was der Markt hergibt.
Ein erfahrener Makler wird Ihnen mit wahrscheinlich gezielte Fragen stellen, um herauszufinden, wie ernst es Ihnen mit dem Kauf ist.
Das dürfen Sie uns Immobilienmaklern nicht übelnehmen, eine Einzelbesichtigung ist zeitaufwändig und auch für den Besitzer des Hauses mit Arbeit verbunden. Deshalb versucht man die Zahl der Besichtigungen möglichst gering zu halten.
Deshalb sollte man schon im Vorfeld feststellen, ob eine Immobilie überhaupt infrage kommen würde und erspart allen drei Parteien viel Zeit.
3. Finanzierung vorher klären
Ein professioneller Makler vergibt nicht einfach einen Besichtigungstermin. Tut er es doch, ist er womöglich froh, dass sich überhaupt jemand für die Wohnung oder das Haus interessiert oder hat sich einfach überreden lassen.
Ein guter Makler stellt Ihnen schon vorab die Frage nach Ihrer Finanzierung. Privatverkäufer haben hier oft Hemmungen.
Die Frage „Wie wollen Sie die Immobilie bezahlen“ ist eine Vertrauensfrage.
Die Frage nach dem Geld ist eine Frage der Qualifikation des Interessenten und seiner Ernsthaftigkeit seines Kaufwunsches.
Mit einer Immobilie sollte man als Immobilienmakler achtsam umgehen.
Oft kommt es nämlich vor, dass meine Frage mit einem lapidaren „die Finanzierung ist kein Problem“ beantwortet wird. Das sind vor allen jene, für die das Geld wirklich keine Rolle spielt: Denn sie haben gar keines. Und kommen damit als Käufer nicht infrage!
Tipp an ernsthafte Interessenten: Machen Sie bereits im Vorfeld bei Ihrer Bank einen Termin und sprechen Sie eine mögliche Finanzierung durch. Wir können für Sie eine unabhängige Beratung organisieren.
Bitten Sie die Bank um eine allgemeine Finanzierungsbestätigung, in der die Bank zwar noch keine konkrete Zusage macht, aber die Verhandlungen bestätigt. Diese Interessenten erhalten in der Regel bevorzugt einen Besichtigungstermin, alle anderen müssen warten. Meist ist die Immobilie dann aber schon verkauft.
Bei einer guten Immobilie sind oft zwei oder drei Interessenten, die sich um ein Objekt „streiten“. Nun kann eine Immobilie nur immer einmal verkauft werden und nicht selten bekommt der Interessent die erste Option, der die Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegen kann.
4. Termin planen
Die beste Zeit ist immer am Tag, nicht zu spät. So können Sie die Lichtverhältnisse prüfen. Das Thema Helligkeit ist für die meisten Interessenten ausschlaggebend.
Bei leeren Wohnungen und Häusern haben Sie meist am Abend nicht genügend Licht, man übersieht dann schnell etwas
Wenn Sie sich Sonntagmittag eine Eigentumswohnung anschauen, müssen Sie auf die Küchengerüche der kochenden Nachbarn gefasst sein. Lassen Sie sich davon nicht verunsichern
5. Die Besichtigung
Die Vor-Ort-Besichtigung dient dazu, die Immobilie eingehend zu prüfen. Ideen für Umbauten oder Nutzung zu entwickeln.
Als Makler sollte man deshalb in den Exposés oder beim Telefonat von vornherein ehrlich sein.
Auf Preisverhandlungen sollte man sich als Makler beim ersten Termin möglichst nicht einlassen.
Die Taktik einiger Interessenten, gleich bei der ersten Besichtigung die Immobilie schlecht zu machen, um damit den Kaufpreis kleiner zu reden, kann schnell nach hinten losgehen! Besonders, wenn sich auch andere für das Haus oder die Wohnung interessieren. Für den Verkäufer ist das ein Haus oder die Wohnung meist mit Gefühlen verbunden. Das sollte man respektieren, als Makler, wie auch als Interessent. Ein guter Makler fängt für den Verkäufer diese emotionalen Situationen ab.
Lassen Sie die Immobilie auf sich wirken. Wie fühlt es sich an, könnten Sie hier die nächsten Jahre leben oder passt Sie zu Ihrer Anlagestrategie?
Achten Sie auf Bausubstanz, Fenster und Dach, Haustechnik (Heizung-, Strom-, Wasserleitungen), Substanzschäden (Schimmel, Nässe). Vereinbaren Sie einen zweiten Termin, zu dem Sie sich offene Fragen notiert haben. Nehmen Sie bei Bedarf einen Experten aus dem Bekanntenkreis oder buchen Sie einen Sachverständigen oder Gutachter.
6. Motive des Verkäufers
Die Motivation für den Verkauf einer Immobilie ist immer eine sehr persönliche, eine sehr private Sache. Nicht selten gehen einschneidende Veränderungen im Leben einher.
Fragen Sie also ruhig nach dem Grund, warum eine Immobilie verkauft werden soll. Zeigen Sie sich respektvoll und emphatisch: Es geht nicht darum, dem Verkäufer Argumente für ein Preisdumping zu liefern, sondern darum, dass Sie sein favorisierter Käufer werden.
7. Wohnumfeld
Das Wohnumfeld entscheidet über Ihr persönliches Wohlbefinden. Nehmen Sie sich daher Zeit, das Umfeld zu erkunden. Überlegen Sie genau, was Ihr neuer Wohnort alles mitbringen soll, damit Sie dort auch noch im Alter glücklich und zufrieden sind.
Am einfachsten entdecken Sie die Lage bei zwei kleinen Spaziergängen. Einmal in der Woche, um die Alltagssituation zu testen und einmal im Wochenende, um den Wohnwert zu fühlen. In der Woche versuchen Sie vom neuen Standort die wichtigsten Geschäfte zu orten: den Bäcker oder den kleinen Lebensmittelladen für den täglichen Bedarf. Wenn Sie Kinder haben, ist das Thema Kindergarten und Schulen, speziell auch die weiterführenden, wichtig. Aber auch, was die Kinder in der Freizeit machen können. Wer wohnt hier, wie sind die Menschen, wie ist die Kommunikation.
Für Ruheständler sind Gegenden mit einer guten Infrastruktur wichtig – Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote, aber auch medizinische Einrichtungen sollten fußläufig erreichbar sein.
Als Familie werden Sie auf öffentliche Einrichtungen Wert legen: Schulen, Kindergärten oder auch Schwimmbäder und Spielplätze.
Wer in der Stadt arbeitet, sich aber in das Wohnen in einer grünen Oase außerhalb verliebt hat, sollte die Verkehrsanbindung mit Auto und öffentlichem Nahverkehr prüfen.
8. Finanzierung
Ich empfehle Ihnen auf Ihr Bauchgefühl zu hören. Wollen Sie kaufen, rufen Sie den Besitzer oder den Immobilienmakler an und fragen Sie nach den kompletten Kaufunterlagen. Die braucht Ihre Bank für die verbindliche Finanzierungsbestätigung.
Ein professioneller Makler hat diese Unterlagen bereits zusammengestellt, Privatverkäufer fangen nicht selten jetzt erst an, ihre Unterlagen zusammen zu suchen.
Natürlich ist es hier schwer konkrete Tipps zu geben, weil es im Einzelfall eine Frage der persönlichen Verhältnisse und der Art der Immobilie ist, wie eine Finanzierung aufgestellt wird.
Sie brauchen in der Regel mindestens 10 bis 20 % des Kaufpreises plus aller Nebenkosten. Die Zinssätze variieren je nach Eigenkapital deutlich. Die monatlichen Kosten sollten Sie später nicht belasten. Die Kreditbelastung sollte deshalb maximal bei 40 % Ihres Nettoeinkommens liegen.
Stecken Sie auf keinen Fall all Ihre Ersparnisse in den Hauskauf! Besser ist es, einen größeren Kredit aufzunehmen oder einen bestehenden Spar- oder Bausparvertrag einzusetzen. Für Notfälle sollten Sie genügend zurücklegen. Auch bei einem relativ neuen Haus kann einmal die Heizung ausfallen oder das Dach undicht sein. Für solche Notfälle sollten Sie immer ein paar tausend Euro bereithaben.
Geben Sie Ihren Finanzierungswunsch fest vor und lassen Sie sich von günstigen Instituten konkrete Angebote erstellen. Fragen Sie auch Ihre Hausbank und die Raiffeisenbank oder fragen Sie einen unabhängigen Finanzierungsberater. Der kann oft die besten Konditionen verschiedener Anbieter für Ihre Lebenssituation ermitteln.
Man weiß nie, welche Überraschungen die Zukunft bereithält. Als Doppelverdiener sollten Sie deshalb so kalkulieren, dass Ihre Finanzierung auch bei Wegfall eines Einkommens gesichert ist.
9. Preisverhandlung
Nicht selten gehen Kaufinteressenten davon aus, dass eine Immobilie grundsätzlich zu einem Preis mit Verhandlungsbasis angeboten wird. Die gängige Meinung ist: „Da wurde sowieso was aufgeschlagen“ und dann wird gefeilscht wie auf dem Basar.
Nun, zugegeben, vielleicht handhaben das einige Makler tatsächlich so. Das sind aber nicht selten semi-professionelle Hobbymakler oder Makler, die dem Eigentümer mit falschen Preisversprechen einen Auftrag abringen, frei nach dem Motto: Runtergehen tut er am Ende von allein.
Seriöse Makler rufen einen realistischen Kaufpreis auf, der kaum Spielraum bietet. Ich selbst liege bei meinen Werteinschätzungen meistens richtig. Wenn der Angebotspreis höher liegt, weicht die Vorstellung des Verkäufers von der Marktsituation ab und er besteht auf diesen höheren Angebotspreis.
Auch damit müssen Sie übrigens rechnen: Dass Sie bei einer guten Immobilie ein paar Tausend Euro mehr bieten müssen.
Allerdings ist es aber vielen Eigentümern, meist sind es die älteren Eigentümer, die ein Haus vielleicht selbst gebaut haben und deren Kinder dort groß geworden sind, viel wichtiger, dass ihr Eigentum in gute Hände kommt. Nicht selten entscheidet also die Sympathie, weshalb es ratsam ist, bei der Besichtigung Respekt zu zeigen.
10. Notartermin und Kaufvertrag
Vertragsentwurf.
Der Notar macht einen Entwurf Ihres Kaufvertrags. Die Kosten trägt der Käufer.
Finanzierungsprüfung.
Den Kaufvertragsentwurf gibt der Käufer zusammen mit den kompletten Kaufunterlagen seiner Bank. Jetzt studieren Käufer und Verkäufer in Ruhe den Vertrag und klären offene Fragen in Ruhe mit dem Notariat.
Finanzierungszusage.
Die Bank gibt eine verbindliche Finanzierungserklärung, im Idealfall auch gleich das Grundschuldbestellungsformular. Jetzt können Sie den Beurkundungstermin vereinbaren.
Beurkundung.
An diesem Tag wird’s amtlich: Dabei bestellt der Käufer in der Regel auch die Grundschuld für die finanzierende Bank. Das geht meist gleich im Anschluss.
Auflassungsvormerkung.
Das Notariat beantragt beim Grundbuchamt die Vormerkung im Grundbuch. Der Verkäufer darf die Immobilie nicht mehr anderweitig verkaufen oder belasten.
Lastenfreistellung.
Die Immobilie muss schuldenfrei übergeben werden. Dazu müssen bestehende Grundschulden gelöscht werden. Hat der Verkäufer noch Restschulden, holt das Notariat die Bestätigung der Verkäufer-Bank, dass sie das Grundstück lastenfrei stellt. Die Bank bewilligt die Löschung der Grundschuld im Grundbuch. Dafür verlangt sie einen Teil des Kaufpreises zur Tilgung der Restschulden. Das regelt der Notarvertrag.
Genehmigungen.
Das Notariat kümmert sich um die erforderlichen Genehmigungen (Vorkaufsrechte, Zustimmungen Dritter) und Bescheinigungen wie die Quittung des Finanzamts über die bezahlte Grunderwerbsteuer oder eine Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Fälligkeitsmitteilung.
Sobald der Käufer im Grundbuch als Kaufanwärter eingetragen ist, informiert der Notar, dass der Kaufpreis gezahlt werden muss.
Kaufpreiszahlung.
Der Käufer zahlt den Kaufpreis, wie es der Kaufvertrag regelt. Meist werden damit auch die Restschulden des Verkäufers abgelöst. Nach Zahlung beantragt der Notar, dass der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Übergabe.
Nach der Zahlung machen Verkäufer und Käufer die Übergabe. Wir sind bei unseren Verkäufen gerne begleitend dabei oder sagen Ihnen was dabei zu beachten ist. Damit gehen Besitz, Nutzen und Lasten, an den Käufer über.
11. Übergabe
Individuelle Abmachungen, wie mögliche Küchenübernahmen oder die Höhe der vereinbarten Kosten, sollten bereits im Kaufvertrag verankert werden.
Bei Häusern mit Ölzentralheizung ist es beispielsweise wichtig, die Übergabe des vorhandenen Öls im Tankraum zu regeln.
Fertigen Sie ein angemessenes Übergabeprotokoll an, welches unterschrieben wird.
In der Regel beinhalten die meisten notariellen Kaufverträge einen Sachmängelausschluss. Das bedeutet, eine Immobilie wird so gekauft, wie Sie sie besichtigt haben. Ihr Verkäufer haftet nicht für Schäden und Mängel, außer er hat sie arglistig verschwiegen. In dem Fall können Sie die Zahlung zurückhalten oder sogar vom Kauf zurücktreten.
Für die Beseitigung von Schäden, die erst beim Auszug oder durch Renovierungsmaßnahmen entstanden sind, muss der Verkäufer aufkommen.