Der Wohnungsmarkt in Deutschland steckt in einer tiefen Krise, besonders in Städten wie Berlin und München. Während die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen hoch ist, bleibt das Angebot weit hinter dem Bedarf zurück. Steigende Zinsen, hohe Baukosten und überbordende Bürokratie machen Neubauprojekte zunehmend unrentabel. Gleichzeitig haben politische Eingriffe wie die Mietpreisbremse, der Mietendeckel und Diskussionen über Enteignungen für Unsicherheit gesorgt. Doch um die aktuellen Probleme zu verstehen, muss man auch die Entwicklungen der letzten Jahre betrachten – insbesondere die Rolle der niedrigen Zinsen.
Lange Zeit waren Kredite historisch günstig, was maßgeblich dazu beitrug, dass die Immobilienpreise rasant anstiegen. Da sich mehr Menschen den Kauf einer Immobilie leisten konnten, stieg die Nachfrage deutlich an. Gleichzeitig gab es für Investoren aufgrund der geringen Zinsen kaum alternative Anlagemöglichkeiten mit attraktiver Rendite, sodass Kapital in den Immobilienmarkt floss. Dies führte dazu, dass nicht nur Wohnraum zur Eigennutzung, sondern auch als Kapitalanlage stark nachgefragt wurde. Besonders in Metropolen wie Berlin und München trieb dies die Preise in die Höhe, da Investoren auf steigende Mieten und langfristige Wertsteigerungen setzten.
Mit der Zinswende hat sich das Blatt jedoch gewendet. Plötzlich sind Immobilienfinanzierungen deutlich teurer, und viele Kaufinteressenten können sich die hohen Preise nicht mehr leisten. Gleichzeitig müssen Investoren ihre Kalkulationen überdenken, da alternative Anlagen, wie etwa festverzinsliche Wertpapiere, wieder attraktiver werden. Dadurch bricht die Nachfrage am Immobilienmarkt ein, und viele Neubauprojekte werden gestoppt, weil sie sich unter den neuen Rahmenbedingungen nicht mehr rentieren. Besonders in München, wo Grundstückspreise ohnehin extrem hoch sind, machen die gestiegenen Finanzierungskosten den Neubau nahezu unmöglich. Selbst in Berlin, wo es theoretisch noch mehr Bauland gibt, werden kaum neue Wohnungen gebaut, weil Investoren sich zurückhalten.
Zusätzlich verschärfen staatliche Regulierungen die Situation. Maßnahmen wie die Mietpreisbremse sollten eigentlich Mieter entlasten, doch sie haben unbeabsichtigte Nebenwirkungen. Vermieter sind vorsichtiger bei Neuvermietungen, Investoren scheuen sich vor Neubauten, und Modernisierungen werden seltener durchgeführt, da sie sich finanziell kaum noch lohnen. Der Berliner Mietendeckel, der 2020 eingeführt und 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt wurde, hatte ebenfalls gravierende Auswirkungen. Viele Wohnungen verschwanden vom Markt, weil Vermieter sich nicht sicher waren, ob sie kostendeckend wirtschaften könnten. Zudem brachen Neubauprojekte ein, da Entwickler befürchteten, dass ähnliche Regulierungen wieder eingeführt werden könnten.
In Berlin sorgen zusätzlich immer wieder Forderungen nach Enteignungen großer Wohnungsunternehmen für Unsicherheit. Doch Enteignungen schaffen keinen neuen Wohnraum – sie verteilen nur bestehende Wohnungen um und führen dazu, dass sich Investoren noch stärker zurückhalten. Wenn Unternehmen befürchten müssen, dass ihre Immobilien enteignet werden, investieren sie lieber in anderen Städten oder Ländern, wo sie rechtliche Sicherheit haben. Dabei wäre es sinnvoller, gezielt den sozialen Wohnungsbau zu fördern, anstatt den gesamten Markt mit immer neuen Regulierungen zu belasten.
Neben den finanziellen Hürden behindern auch bürokratische Prozesse den Wohnungsbau. In Berlin und München dauert es oft mehrere Jahre, bis Bauprojekte genehmigt werden. Unterschiedliche Vorgaben in den Bezirken, Umweltauflagen und Denkmalschutzregelungen verzögern Bauvorhaben erheblich. In der Zwischenzeit steigen die Baukosten weiter, sodass geplante Projekte oft unrentabel werden. Besonders in München kommt noch das Problem hinzu, dass kaum noch freie Bauflächen vorhanden sind. Während Berlin theoretisch noch ungenutzte Flächen besitzt, sind in der bayerischen Landeshauptstadt die meisten Grundstücke bereits vergeben oder durch strenge Bebauungspläne geschützt.
Dazu kommt der Fachkräftemangel, der den Bau zusätzlich verteuert. Materialien wie Stahl, Beton und Holz sind in den letzten Jahren teurer geworden, und es fehlen Bauarbeiter, Ingenieure und Handwerker, um neue Projekte zeitnah umzusetzen. Besonders in München sind die Lohnkosten im Baugewerbe hoch, was Bauvorhaben noch weiter verteuert. Hier könnten serielle Bauweisen, also standardisierte Fertighäuser, helfen, schneller und günstiger neuen Wohnraum zu schaffen. Auch eine gezielte Zuwanderung von Fachkräften in die Baubranche könnte dazu beitragen, die Engpässe zu verringern.
Letztendlich sind Berlin und München zwar mit unterschiedlichen Herausforderungen konfrontiert, doch die Kernprobleme sind ähnlich: Der Wohnungsbau wird durch hohe Finanzierungskosten, strenge Regulierungen, bürokratische Hürden und teure Baukosten ausgebremst. Anstatt den Markt mit immer neuen Regulierungen und Eingriffen weiter zu blockieren, wäre es sinnvoller, den Bau neuer Wohnungen durch schlankere Prozesse, bessere Finanzierungsmöglichkeiten und gezielte Fördermaßnahmen anzukurbeln. Wenn der Wohnungsbau nicht bald wieder in Schwung kommt, drohen weiterhin steigende Mieten, ein wachsender Angebotsmangel und eine noch tiefere Baukrise in den deutschen Großstädten.