Wohnflächenberechnung

Die Bedeutung und Funktion der Wohnfläche sowie deren Berechnung wird von Mietern und Hausbesitzern oft unterschätzt. Doch sie spielt für die Nutzung sowie für den Kauf- und Verkauf von Immobilien eine wichtige Rolle: Verkäufer ermitteln mithilfe der Wohnfläche den Preis für den Immobilienverkauf. Interessenten, die eine Immobilie ins Auge gefasst haben, ermitteln mit dieser Fläche den ungefähren Preis für den Immobilienkauf. Vermietern ist es möglich, die Miethöhe festzulegen. Mieter vergewissern sich, ob die Höhe der Miete gerechtfertigt ist und ob sie sich eine Wohnung mit einer bestimmten Wohnfläche leisten können. Stellt der Mieter eine falsche Angabe im Vertrag fest, kann er eine Mietminderung durchsetzen. Abweichungen bei der Wohnfläche haben damit einen direkten Einfluss auf Miet- und Kaufpreise von Häusern und Wohnungen.

Die Wohnfläche dient auch als Orientierungswert, wenn es um die Ermittlung von Sanierungskosten geht. Wenn Sie einen Bauantrag für das Bauen eines Hauses stellen, spielt die Nutzungsart des Gebäudes eine wichtige Rolle. Die Wohnfläche legt hier fest, ob es sich bei Ihrem Traumhaus um eine Wohnung oder ein Nichtwohngebäude handelt. Ein Haus gilt erst dann als Wohngebäude, wenn die Hälfte der Nutzfläche zu Wohnzwecken dient.

Beim Kauf einer Immobilie entfällt eine Grundsteuer, die Sie als Eigentümer jedes Jahr zahlen müssen. Die Wohnflächenberechnung bildet die Grundlage für die Höhe der anfallenden Grundsteuer. Um eine zu hohe Zahlung zu vermeiden, ist es wichtig, die Wohnfläche Ihrer Immobilie zutreffend zu ermitteln.

Banken ermitteln bei einem Immobilienkauf mithilfe dieser Fläche die Wirtschaftlichkeit Ihres Kaufvorhabens. Wenn Sie eine Gebäude- oder Hausratversicherung abschließen, legt die Versicherung die Versicherungssumme fest und nutzt dabei die Wohnfläche. Hierfür greifen Versicherungen auch zu diversen Modellen: Der Wert Ihres Hausrats wird über eine pauschale Versicherungssumme pro Quadratmeter bestimmt.

Eine allgemeingültige Berechnungsmethode gibt es allerdings nicht. Der Nachteil: Je nach Methode fallen die Ergebnisse manchmal unterschiedlich aus, wie die folgenden Beispiele zeigen:

Welche Methoden zur Wohnflächenberechnung gibt es?

Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Wohnräume, die ausschließlich zu Ihrer Immobilie gehören. Die Gesamtwohnfläche ist, wie bereits erwähnt, eine wichtige Grundlage für die Berechnung des Kaufpreises beim Immobilienkauf. Sie spielt aber auch für Gebäude- und Hausratversicherungen eine wichtige Rolle.

Wohnflächenberechnung DIN 277

Diese Berechnung bezieht sich eigentlich auf Grund- und Raumflächen von Bauwerken im Hochbau. Vermieter und Verkäufer bevorzugen diese Methode – auch gerade, weil sich diese nicht zur Berechnung von Wohnfläche eignet. Die Norm erzielt ein größtmögliches Flächenergebnis und bevorteilt so Vermieter und Verkäufer. Flächen unter Dächern, Balkone und Kellerräume werden von der DIN 277 miteinbezogen.

Die Berechnung nach DIN 277 ist für Wohnungen, die nicht mithilfe öffentlicher Mittel finanziell unterstützt werden, nicht verbindlich. Hier kann Ihr Vermieter entscheiden, ob er diese Norm nutzt oder zur Wohnflächenverordnung greift (siehe unten). Sobald die DIN 277 gilt, wird eine größere Wohnfläche berechnet. Dadurch steigt der Mietpreis deutlich. Woran liegt das? Balkone, Terrassen, Kellerräume, aber auch Flächen unter Dachschrägen zählen im Rahmen dieser DIN-Norm zu 100 Prozent zur Wohnfläche dazu. Bei Dachgeschosswohnungen kann es passieren, dass durch die Berechnung mit DIN 277 eine bis zu 20 Prozent größere Fläche entsteht.

Als Berechnungsgrundlage nutzt DIN 277 die gesamte Grundfläche einer Wohnung oder eines Hauses. Die DIN-Norm berücksichtigt dabei Nutzflächen wie Lagerräume, Verkehrsflächen wie Eingänge oder Fluren und Funktionsflächen wie Heizungsräume. Der Unterschied zu anderen Verordnungen und Normen: Balkon, Dach und Kellerraum werden angerechnet und das zu 100 Prozent.

Wohnflächenberechnung mit Hilfe von DIN 277:

1. Sie ermitteln zuerst die Brutto-Grundfläche des Hauses oder der Wohnung. Als Grundlage können Sie die Außenmaße für das Haus oder der Wohnung nutzen.
2. Anschließend ziehen Sie von dieser Zahl die Konstruktionsflächen – wie Wände, Nischen und Pfeiler – ab. Auf diese Weise erhalten Sie die Netto-Grundfläche.
3. Diese Grundfläche wird dann in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche aufgeteilt. Die Funktionsfläche wird abgezogen. Zum Schluss erhalten Sie die Wohnfläche nach DIN 277

Wohnflächenberechnung DIN 283

Dieser Berechnungsmethode begegnet man nur noch äußerst selten, denn sie wurde im Jahr 1983 vom Gesetzgeber außer Kraft gesetzt. Der Grund: Die Methode gilt als veraltet. Vermieter können sich auf diese DIN-Norm berufen, solange alle Parteien wissen, dass sie als Grundlage zur Wohnflächenberechnung herangezogen wurde. Auch Räume, die nicht klar zur Wohnung oder zum Haus gehören, müssen bei der Berechnung mit dieser DIN-Norm berücksichtigt werden – beispielsweise Garagen und Heizungsräume.

Zweite Berechnungsverordnung

Bis zum 1. Januar 2004 orientierte man sich an der zweiten Berechnungsverordnung. Dabei handelte es sich um eine Verordnung, mit der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum geregelt wurde. Angewendet wurde die zweite Berechnungsverordnung im sozialen Wohnungsbau und beim steuerbegünstigten freien Wohnungsbau. Auf dieser Grundlage kann eine Miete – die sogenannte Kostenmiete – ermittelt werden, die die anfallenden Kosten inklusive der Verzinsung des Eigenkapitals abdeckt. Zu diesem Zweck regelt diese Berechnungsverordnung die Berechnung von Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten, Abschreibung, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis.

Bei Neu-Berechnungen wird sie zwar nicht mehr genutzt, aber in manchen Fällen ist sie noch immer gültig: Also bei Werten, die bis zum 31. Dezember aufgrund der zweiten Berechnungsverordnung berechnet wurden.

Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFIV)

Eigentlich wird nur die Wohnfläche von öffentlich gefördertem Wohnbau mit der WoFIV berechnet. Diese Verordnung ist seit dem 1. Januar 2004 gültig. Nach der Wohnflächenverordnung setzt sich die Wohnfläche aus der Grundfläche der Wohnräume zusammen. Doch die Grundfläche gleicht nicht der Wohnfläche. Denn bestimmte Flächen werden bei der Berechnung abgezogen.

Räume wie Badezimmer, Esszimmer, Kinderzimmer, Küche, Schlafzimmer, Toiletten, Wohnzimmer sowie Flure und Abstellräume zählen zur Wohnfläche. Aber auch Einbaumöbel, Fenster, Türrahmen oder Badewannen werden berücksichtigt. Der entscheidende Faktor ist hier die Raumhöhe. Flächen mit einer Raumhöhe von einem bis zwei Meter zählen zu 50 Prozent, alle Flächen über einer Höhe von zwei Metern zählen zu 100 Prozent. Ein Sonderfall sind Dachschrägen. Ist die Fläche unter der Schräge bis zu einem Meter hoch? Dann müssen Sie diese bei der Berechnung nicht berücksichtigen. Heizungsräume, Waschküchen, Garagen oder Schornsteine und (freistehende) Pfeiler zählen bei der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche. Gerichte berufen sich im Streitfall oft auch bei frei finanziertem Wohnraum, der zum Wohnen genutzt werden kann, auf diese Methode. Sie benötigen Hilfe bei der Berechnung? Gerne erstellen unsere Finanzexperten eine qualifizierte Wohnflächenberechnungen nach WoFlV für Sie.

Aufgrund der unterschiedlichen Ergebnisse der Methoden sind Missverständnisse und verschiedene Quadratmeterzahlen vorprogrammiert. Erschwerend kommt hinzu, dass im Grunde alle genannten Verordnungen nach wie vor gelten – eine Verordnung wird nur häufiger oder seltener verwendet. Wenn es möglich ist, sollte mit dem Eigentümer vor dem Haus- oder Wohnungskauf geregelt sein, welche Wohnflächen-Berechnungsmethode angewendet wird.

Sie haben keinen Hinweis und keine Absprache bezüglich der Berechnungsmethode? Dann gilt die zweite Berechnungsverordnung, die im Jahr 2004 in Kraft getreten ist.

Wie funktioniert die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung?

Zwar können die anderen oben genannten Verordnungen zum Errechnen der Wohnungsgröße herangezogen werden. Doch die Wohnflächenverordnung ist die aktuellste Methode. Bei dieser Berechnung werden alle Räume, die zum Haus oder zur Wohnung gehören, berücksichtigt: Abstellräume, Bad, Esszimmer, Flure, Kinderzimmer, Küche und Wohnzimmer. Es gibt aber eine Reihe von Räumen und Flächen, für die Sonderregelungen gelten:

Balkone und Dachterrassen werden zu einem Viertel berücksichtigt. Die Dachterrasse ist qualitativ hochwertig? Dann zählt die Hälfte ihrer Fläche zur Wohnfläche.
Da sich die Garage außerhalb des Hauses befindet, zählt sie nicht zur Wohnfläche.
Tür-, Fenster- und Wandnischen, die weniger als 13 cm tief sind, nicht bis zum Boden herunter reichen sowie Treppen, die vier oder mehr Stufen haben, werden von der Wohnfläche abgezogen. So müssen Sie auch bei freistehenden Säulen und Schornsteinen vorgehen, die höher als 1,5 m sind und mindestens 0,1 Quadratmeter Fläche haben.
Der Untergrund von eingebauten Badewannen, Herden, Heiz- oder Klimageräten und Öfen wird zur Wohnfläche mitgerechnet. Dieser Aspekt zählt auch bei Einbaumöbeln, freiliegenden Installationen und versetzbaren Raumteilern.
Auch die von allen Seiten geschlossenen Wintergärten und Schwimmbäder werden bei der Wohnflächenberechnung einbezogen: Zur Hälfte ihrer Fläche. Ihr Wintergarten oder Schwimmbad ist beheizt? Dann wird deren vollständige Fläche für die Berechnung genutzt.
Bei der Vermessung müssen Sie neben oder oberhalb Verkleidungen und Leisten mit dem Maßband ansetzen, denn diese zählen bei der Berechnung ebenfalls dazu.