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Wie das Bestellerprinzip den Immobilienmarkt verändert

Wenn Vermieter ihre Wohnungen nicht öffentlich inserieren, wird es für die Suchenden, insbesondere für Zugezogene schwerer, eine Mietwohnung in München oder Berlin zu finden.
Drei Jahre nach der Reform der Maklergebühren, dem sogenannten „Bestellerprinzip“ für Wohnraumvermietung, werden die meisten Mietwohnungen unter der Hand vergeben. Das trifft vor allem Menschen, die neu in eine prosperierende Stadt wie München oder Berlin kommen.

Der Immobilienmakler bewirbt Wohnungen, organisiert Besichtigungen, fertigt Mietverträge, erledigt die Wohnungsabnahmen und -übergaben. Aber er berät auch, über gesetzliche Vorschriften und Rahmenbedingungen, prüft, ob Vermieter, Mieter und Wohnobjekt zueinander passen.

Bis Sommer 2015 war das ein gutes Geschäft für viele Makler und Vermieter. Nur der Mieter hatte sich oftmals an den 2 Netto-Kaltmieten (plus 19 % Mwst.) gestört. Die Rettung war die SPD mit dem sogenannten „Bestellerprinzip“. Derjenige sollte die Provision zahlen, der den Makler beauftragt hat.

Viele Vermieter verzichten seit dem auf die Dienste Ihres Maklers bei der Vermietung. So hat das Gesetz dazu geführt, dass inzwischen über 40 % der Mietwohnungen nicht mehr öffentlich angeboten werden. Insbesondere, wer neu nach München oder Berlin zieht, hat es jetzt schwerer, eine Mietwohnung zu finden. Anstatt einen Makler zu beauftragen, empfiehlt der bisherige Mieter einen Bekannten als Mietnachfolger. Mit teils gravierenden Folgen für etliche Vermieter. Kostenlose Mietvertragsformulare im Internet und Tipps von Kollegen sind nicht immer erste Wahl.
Der Mietmarkt ist wesentlich intransparenter geworden. Zudem ziehen weniger Menschen aus ihren Wohnungen aus, da dies mit einer erheblichen Mietsteigerung verbunden wäre – teils ein Verdienst der medienwirksamen Diskussion über die „Mietpreisbremse“. Vermieter, die zuvor nicht daran dachten, sich mit Mieterhöhungen zu belasten, wurden nun praktisch dazu aufgefordert.

Und die Vermietung zu niedrigeren Provisionen. Die Kosten für die Vermietung einer kleinen und günstigen Wohnung sind kaum geringer, als für eine grosse noble Bleibe. Makler, die es geschafft haben, den Wohnungseigentümer vom Mehrwert seiner Leistung zu überzeugen, tut dies nun häufig zu wesentlich schlechteren Konditionen. Anfragen von Maklern an Makler sind da sinnlos. Ein engagierter Makler kann daher nicht wirklich für dem Wohnungssuchenden tätig werden.

Nach dem Willen von Sozialisten, Kommunisten und Grüne soll dieses „Bestellerprinzip“ bald auch für Immobilienverkäufe gelten. Die Kaufnebenkosten würden den Immobilienerwerb behindern, so die Argumentation.
Tatsächlich sind die Kaufnebenkosten hoch, insbesondere in Berlin. Dort kommen auf die meisten Immobilienverkäufe noch einmal 15 % hinzu, für Makler, Notar, Gericht und Grunderwerbsteuer.
Die Grunderwerbsteuer beträgt 2018 in Bayern 3,5 %, in Berlin 6 % und in Brandenburg satte 6,5 %.
Grosse Maklerunternehmen sowie Banken und Sparkassen, die im Wesentlichen den Markt für Immobilienvermittlungen beherrschen, nehmen in München meist 6 % Provision (zzgl. 19 % Mwst.), je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer. In Berlin wird üblicherweise vom Käufer eine Provision in Höhe von 6 % (plus 19 % Mwst., also 7,14 %) verlangt.
Hier möchten Sozialisten, Kommunisten und Grüne so schnell wie möglich eingreifen.
Natürlich soll nicht, die massiv gestiegene Grunderwerbsteuer reduziert oder gar abgeschafft werden, sondern die Maklerprovision.

Welche Folgen hat dies?

Die Kosten für den Immobilienerwerb werden noch stärker steigen.
Zum einen wird der Vermittlungsmarkt noch mehr durch Banken und Sparkassen dominiert werden, die ihre Immobilienangebote an Finanzierungen aus dem eigenen Hause knüpfen sowie noch einfacher Bausparverträge und andere Finanzprodukte als Bedingung für die Vermittlung stellen können. Kleine Unternehmen werden mit Hilfe der Legislative vom Markt verdrängt werden.
Dass bei der Immobilienvermittlung, so wie auch bei Lebensmitteln, Fernseher und Versicherungen die Vertriebskosten eingepreist und letztendlich vom Endverbraucher gezahlt werden, ist selbstverständlich. Ihr Schneider nimmt auch Kleidung zur Reinigung an? Dann zahlen Sie seine Provision und ganz sicher mindestens 10 %. Als Teil des Kaufpreises einer Immobilie wird jedoch künftig auch noch eine Grunderwerbsteuer auf die eingepreiste Provision inklusive der Mehrwertsteuer fällig, eine Steuer auf die Steuer.
Höhere Kaufpreise werden keine Akzeptanz finden? Die Banken werden nicht auf ihre Provisionseinnahmen verzichten, nicht im geringsten. Da diese Institute den Vermittlungsmarkt dominieren, werden damit unweigerlich die Immobilienpreise steigen und damit nun auch die Steuereinnahmen der Länder. Genial sozial.

Der Markt wird intransparenter, jedoch nicht so sehr wie bei den Vermietungen. Kaum ein Mieter wird für die von ihm bewohnte Wohnung einen neuen Eigentümer finden wollen, so wie es bei der Empfehlung eines Nachmieters oft geschieht. Jedoch werden Eigentümer, welche auf die Arbeit eines Maklers verzichten möchten, abgegrenzt vom professionellem Marketing, erst (zu) spät bemerken, dass der Angebotspreis zu hoch oder zu niedrig angesetzt wurde. Zudem gibt es professionelle Investoren, die zu beeindrucken wissen und auf diese Weise an ihr Schnäppchen kommen. Auch die umfangreichen Unterlagen, die es zu beschaffen gibt, stellen für den nicht so routinierten Verkäufer eine Herausforderung dar, die zu Verzögerungen und somit zu finanziellen Verlusten führen kann. Auch zum Nachteil des Käufers, der vielleicht rasch einziehen möchte und sich deshalb anderweitig orientiert – vielleicht aber auch durch diese Verzögerung das für ihn passendere Objekt findet. Flexible Besichtigungstermine, Einzeltermine, Interessenten die nicht zum Termin erscheinen, sich verspäten? Makleralltag zum Vorteil von Verkäufer und Käufer.

Wenn es Maklern untersagt wird, vom Käufer eine Provision nehmen zu dürfen, wird es eine längere Phase geben, während dieser Immobilieneigentümer versuchen werden, selbst zu verkaufen. Durch die niedrigen Zinsen war die Nachfrage nach Immobilien seit 2008 stark gestiegen, gleichzeitig war das Angebot, mangels alternativer Anlagemöglichkeiten, massiv gesunken. So ist es bereits jetzt für Makler in München und Berlin sehr schwierig, verkaufswillige Immobilieneigentümer zu finden, selbst ohne Kosten für diesen Rundum-Service. ​
Die Kosten für Büromiete, Mitarbeiter, Schulungen, Software, immobilienscout24 & Co. sind einfach zu hoch, um von rapide abfallenden Unternehmensumsätzen abgedeckt werden zu können.
Insolvenzen von kleinen Maklerunternehmen und Entlassungen derer Mitarbeiter werden kaum jemanden empören, der nicht selbst betroffen ist. Das ist absolut verständlich, aber keinesfalls sozial.

Durch Innovation, Flexibilität und Jahrzehnte an Erfahrung sind wir gegen diesen politisch populistischen Markteingriff gewappnet.
Bleiben Sie uns gewogen.

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