Die Eigentümerquote in Deutschland gehört zu den niedrigsten in ganz Europa. Während in vielen Ländern die eigenen vier Wände zum festen Bestandteil der Lebensplanung gehören, dominiert in Deutschland noch immer das Mietverhältnis. Das ist das Ergebnis historischer, politischer und wirtschaftlicher Rahmenbedingungen – aber es ist kein Naturgesetz.
Gerade in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin oder München zeigt sich deutlich: Wer heute noch mietet, zahlt Monat für Monat in das Vermögen eines anderen. Wer hingegen kauft, investiert nicht nur in ein Zuhause, sondern in Planbarkeit, Altersvorsorge und langfristige Sicherheit.
Denn während Mieten regelmäßig steigen – gerade in Großstädten mit hoher Nachfrage – sinkt bei einer finanzierten Immobilie durch die laufende Tilgung die monatliche Belastung. Am Ende steht ein abbezahltes Zuhause, das nicht nur Schutz bietet, sondern auch einen echten Vermögenswert darstellt, der meist zusätzlich an Wert gewinnt.
Warum ist die Eigentümerquote in Deutschland so niedrig? – Eine Analyse
Mit einer Wohneigentumsquote von 46,5 % (Statistisches Bundesamt, 2023) liegt Deutschland auf einem der hinteren Plätze in der Europäischen Union. In Ländern wie Rumänien oder Polen wohnen über 90 % der Menschen im Eigentum. Deutschland hingegen ist geprägt vom Mieterstatus – ein Phänomen, das sich nur durch die Kombination mehrerer Faktoren erklären lässt.
1. Historische Wurzeln: Wohnen zur Miete als Normalfall
Schon im 19. Jahrhundert entwickelte sich in deutschen Großstädten wie Berlin, Leipzig oder Hamburg der Mietwohnungsbau zur dominierenden Wohnform. Die Industrialisierung führte zu einem enormen Zuzug in die Städte – günstiger Wohnraum wurde schnell benötigt. Eigentum war für die Mehrheit unerreichbar.
Nach dem Zweiten Weltkrieg setzte sich dieser Trend fort. Der Wiederaufbau konzentrierte sich auf den sozialen Wohnungsbau, der überwiegend als Mietmodell organisiert war. Die Priorität lag auf Quantität und schneller Verfügbarkeit – nicht auf Eigentumsbildung.
In der DDR wurde Wohneigentum systematisch unterdrückt – der Staat stellte Wohnungen zur Verfügung. Nach der Wende wurden viele dieser Bestände privatisiert, jedoch häufig an Investoren und nicht an die dort wohnenden Menschen.
2. Starke Mieterrechte und gesellschaftliche Prägung
Das deutsche Mietrecht gilt als eines der mieterfreundlichsten in Europa. Mietverträge sind unbefristet, Kündigungen durch den Vermieter nur unter strengen Bedingungen möglich, Mieterhöhungen sind gedeckelt. Hinzu kommt eine breite gesellschaftliche Akzeptanz: In Deutschland gilt Mieten nicht als Übergangslösung, sondern als normale Lebensform – nicht selten über Jahrzehnte hinweg.
In vielen anderen Ländern herrscht das Prinzip vor: Wer es sich leisten kann, kauft. In Deutschland hingegen verbinden viele mit Eigentum Risiken, Verantwortung und bürokratische Hürden – selbst dann, wenn die monatliche Belastung identisch oder sogar günstiger als die Miete wäre.
3. Hohe Kaufnebenkosten und Eigenkapitalhürden
Ein bedeutendes Hindernis auf dem Weg ins Eigentum sind die hohen Kaufnebenkosten – und dabei vor allem die Grunderwerbsteuer. In Berlin liegt sie aktuell bei 6 % und soll laut Überlegungen im Roten Rathaus sogar auf 6,5 % erhöht werden – nicht etwa gesenkt, obwohl bezahlbares Eigentum dringend gebraucht würde. Hintergrund ist der Versuch, die klammen Landeskassen zu füllen – auf Kosten der privaten Käufer, die ohnehin schon mit hohen Einstiegshürden kämpfen.
Dabei machen Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 %) sowie Maklercourtage (in Berlin meist 3,57 %) in der Summe weniger aus als die Grunderwerbsteuer allein. Trotzdem wird genau an diesem Hebel nicht angesetzt. Wer in Berlin also eine Immobilie für 400.000 € kaufen will, zahlt allein für Steuern und Gebühren schnell rund 50.000 bis 60.000 € aus Eigenmitteln – noch bevor der erste Cent in die Tilgung fließt.
Banken fordern darüber hinaus in vielen Fällen mindestens 20–30 % Eigenkapital, um eine Finanzierung überhaupt zu gewähren. In Summe bedeutet das: Wer Eigentum erwerben will, braucht oft weit über 100.000 € Startkapital – eine Hürde, die viele am Einstieg hindert. Und das in einer Stadt, in der Mieten weiter steigen und Eigentum eine der wenigen langfristig stabilen Lösungen wäre.
4. Immobilienpreise in Städten – Eigentum außer Reichweite?
Die extremen Preissteigerungen in den Metropolregionen haben den Erwerb von Wohneigentum für viele faktisch unmöglich gemacht. In Städten wie München, Frankfurt oder Berlin sind die Preise in den letzten zehn Jahren teilweise um 80 bis 100 % gestiegen – die Gehälter jedoch nicht im gleichen Maße.
Dadurch entsteht ein paradoxes Bild: Mieten wird teurer, Kaufen bleibt unerreichbar. Und dennoch steigen die Mieten weiter – oft schneller als die Zinsen oder Tilgungsraten eines Kredits. Wer es dennoch schafft, in diesen Märkten Eigentum zu erwerben, sichert sich dauerhaft gegen Mietpreissteigerungen ab – und profitiert zusätzlich vom Wertezuwachs.
5. Fehlanreize in der Förderpolitik
In Deutschland fehlen steuerliche und finanzielle Anreize für Selbstnutzer. Im Gegensatz zu Vermietern können Eigentümer von selbstgenutztem Wohnraum keine Hypothekenzinsen steuerlich absetzen. Programme wie „Wohn-Riester“ gelten als kompliziert und unattraktiv.
Zudem gibt es kaum langfristige Förderprogramme, die gezielt auf junge Käufer, Familien oder Angestellte mit mittlerem Einkommen ausgerichtet sind. Staatliche Subventionen fließen vielerorts eher in den Mietwohnungsbau – und damit in Modelle, die Eigentum verhindern statt fördern.
6. Dominanz von Investoren auf dem Wohnungsmarkt
In den letzten Jahrzehnten wurden insbesondere in Ballungszentren große Wohnungsbestände an institutionelle Investoren verkauft. Diese treten häufig als stille Käufer auf und erwerben ganze Wohnblöcke oder Quartiere – nicht zur Selbstnutzung, sondern zur Renditeerwirtschaftung.
Der Markt in guten Lagen ist für den „normalen Käufer“ damit oft nicht zugänglich. Noch bevor eine Wohnung öffentlich inseriert wird, ist sie bereits verkauft – an Kapitalanleger, Versicherungen oder Fonds. Für Selbstnutzer bleibt oft nur der Blick in die Peripherie.
7. Gesellschaftliche Trends: Mobilität statt Bindung
Die heutige Lebensrealität ist flexibel, mobil, international. Viele junge Menschen studieren in der einen, arbeiten in der nächsten Stadt – feste Bindungen erscheinen unzeitgemäß. Eine eigene Immobilie wird deshalb oft als Last wahrgenommen, als Hemmschuh für die berufliche Entwicklung.
Hinzu kommen neue Lebensmodelle, kleinere Haushalte und spätere Familiengründungen. All das führt dazu, dass der Kauf einer Immobilie nicht mehr als selbstverständlicher Bestandteil der Lebensplanung gilt – sondern als Option unter vielen.
Wenn Sie also…
…nicht aus strukturellen oder finanziellen Gründen vom Eigentumserwerb ausgeschlossen sind, sprechen heute mehr denn je alle Argumente für den Kauf einer eigenen Immobilie.
Denn:
- Mieten steigen – Tilgung senkt die Belastung.
- Miete zahlt das Vermögen eines Dritten – Tilgung schafft Ihr eigenes.
- Mietverträge sind befristet – Eigentum ist dauerhaft.
Wohneigentum bietet Ihnen:
- Planungssicherheit
- Schutz vor Mietpreissteigerungen
- Altersvorsorge
- Unabhängigkeit von Vermietern
- einen Sachwert, der mit der Zeit oft an Wert gewinnt
Wer heute Eigentum erwirbt, zahlt zwar anfangs mehr – aber langfristig weniger. Die monatliche Belastung reduziert sich mit jeder getilgten Rate. Und während der Mieter auch im Ruhestand weiter zahlen muss, lebt der Eigentümer im Idealfall mietfrei.
Fazit:
Wenn Sie die Möglichkeit haben – nutzen Sie sie.
Verlassen Sie die Komfortzone des Mietens.
Schaffen Sie Vermögen. Schaffen Sie Freiheit. Schaffen Sie ein Zuhause.