Sperrfrist: Wird eine Wohnung nach Vermietung in eine Eigentumswohnung umgewandelt (‚Aufteilung‘, WEG) und anschließend verkauft, kann sich der Käufer erst nach Ablauf der jeweils gültigen Kündigungssperrfrist auf berechtigte Interessen berufen.
(Eigenbedarf und Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung, § 577a Abs. 1 BGB).
Wer also eine solche („Aufteiler“-) Wohnung kauft, um sie zu nutzen, muss unabhängig sonstiger Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung mindestens die jeweils gültige Sperrfrist abwarten. Für den Mieter nachteilige Vereinbarungen sind unwirksam. Nach § 577a BGB beträgt die Sperrfrist drei Jahre und kann auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Dies gilt nun für ganz Berlin.
§ 577a BGB: Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. …
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen. (§ 577a BGB in der Fassung vom 11.3.2013)
Von September 2011 bis September 2013 galt eine Sperrfrist von 7 Jahren in Mitte, Pankow, Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg. Außerhalb dieser Bezirke die Sperrfrist von 3 Jahren. Seit dem 1.10.2013 gilt nun für ganz Berlin eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließender Veräußerung.Die Frist beginnt mit der ersten Veräußerung und hier der Eintragung des ersten Erwerbers nach der Umwandlung als Eigentümer im Grundbuch.
Wer also beabsichtigt, Wohnungseigentum für die Eigennutzung zu erwerben, wird zunächst ein unvermietetes Objekt ins Auge fassen. Jedoch gerade in Berlin oder München ist nicht vermietetes Wohnungseigentum deutlich teurer. So erwirbt mancher vermietetes Wohneigentum, um anschließend den Mieter mit einer Eigenbedarfskündigung zu begegnen.
Jedoch Vorsicht, wenn nach Vermietung der Wohnung an den aktuellen Mieter und vor Veräußerung an den erstmaligen Erwerber die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Dann ist der Mieter mindestens 10 Jahre vor einer wirksamen Eigenbedarfskündigung sicher.
Die notwendigen Informationen erhalten Sie durch Einsicht in den Mietvertrag sowie in die Teilungserklärung.
Irrtum vorbehalten. Rechtsberatung erhalten Sie bei einem Fachanwalt.