Wer eine Immobilie kauft und selbst bewohnt, hat im Gegensatz zu Vermietern weniger offensichtliche Steuervorteile. Trotzdem lohnt sich Wohneigentum auch steuerlich – wenn man genauer hinschaut. Und neben den finanziellen Aspekten bringt es ein Plus an Lebenssicherheit, das Mieter nicht genießen.
Zunächst zu den steuerlichen Möglichkeiten: Einer der größten Vorteile ist der steuerfreie Verkaufsgewinn. Wer seine selbstgenutzte Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat, kann sie bei einem späteren Verkauf steuerfrei veräußern – egal, wie hoch der Gewinn ist. Das unterscheidet sich deutlich von vermieteten Immobilien, bei denen erst nach zehn Jahren ein spekulationssteuerfreier Verkauf möglich ist.
Ein weiterer steuerlicher Vorteil ist die Wohn-Riester-Förderung. Wer mit einem Riester-Vertrag eine Immobilie finanziert oder entschuldet, kann staatliche Zulagen und Steuervorteile nutzen. Pro Jahr gibt es 175 Euro Grundzulage, dazu Kinderzulagen und Sonderausgabenabzug bis zu 2.100 Euro jährlich. Die Tilgung wird gefördert, im Alter erfolgt allerdings eine nachgelagerte Besteuerung über das sogenannte Wohnförderkonto.
Auch im laufenden Alltag lassen sich kleinere steuerliche Vorteile nutzen: Für Handwerkerleistungen, etwa bei Renovierungen, können 20 Prozent der Arbeitskosten – maximal 1.200 Euro im Jahr – von der Steuer abgesetzt werden. Gleiches gilt für haushaltsnahe Dienstleistungen wie Reinigung, Gartenpflege oder Winterdienst. Hier sind sogar bis zu 4.000 Euro jährlich absetzbar. Nicht abzugsfähig sind allerdings Kreditzinsen, Baukosten oder Materialaufwand.
Ein weiterer Sonderfall: die doppelte Haushaltsführung. Wer aus beruflichen Gründen zwei Wohnsitze unterhält, kann unter bestimmten Voraussetzungen Kosten für Unterkunft, Fahrten und sogar die Erstausstattung der Zweitwohnung steuerlich geltend machen – vorausgesetzt, der Hauptwohnsitz bleibt Lebensmittelpunkt. Die Mietkosten für den Zweitwohnsitz sind auf 1.000 Euro im Monat gedeckelt.
Seit Oktober 2023 gibt es zudem eine Neuerung bei der Abschreibung: Selbstgenutzte Neubauten, die nach dem 1.10.2023 fertiggestellt wurden, dürfen mit jährlich 3 Prozent abgeschrieben werden – eine steuerliche Möglichkeit, die bislang Vermietern vorbehalten war. Zwar ist der Effekt begrenzt, aber dennoch relevant für selbstnutzende Eigentümer.
Neben diesen steuerlichen Vorteilen bietet die selbstgenutzte Immobilie noch etwas, das sich nicht in Euro und Cent messen lässt: Sicherheit. Wer im eigenen Zuhause wohnt, ist vor Mieterhöhungen geschützt und muss keine Eigenbedarfskündigung fürchten. Gerade in angespannten Mietmärkten wie Berlin oder München ist das ein erheblicher Vorteil – psychologisch und wirtschaftlich. Die monatlichen Belastungen durch Kredittilgung bleiben langfristig stabil, während Mieten in den vergangenen Jahren vielerorts deutlich gestiegen sind. Gleichzeitig profitiert man als Eigentümer von der in vielen Regionen anhaltenden Wertsteigerung der Immobilie – steuerfrei, solange man selbst darin wohnt und später verkauft.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Für individuelle Fragen wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder einen auf Steuerrecht spezialisierten Rechtsanwalt.