Bei Mietschäden wie Kratzern im Parkett, Dellen im Fensterrahmen oder Rotweinflecken auf dem Teppich stellen sich beim Auszug häufig die Fragen, wer für den Schaden verantwortlich ist, wer ihn beheben muss und ob der Vermieter Schadenersatz fordern darf. Die zentrale Frage bei Mietschäden lautet dabei, ob es sich um eine Verschleißerscheinung oder einen Schaden handelt. Verschleißerscheinungen, die auf die vertragsmäßige Nutzung der Mietsache zurückzuführen sind, muss der Vermieter akzeptieren. Schäden hingegen, die fahrlässig, mutwillig oder durch unsachgemäße Nutzung verursacht wurden, muss der Mieter ersetzen. In diesem Fall darf der Vermieter Schadenersatz fordern, allerdings muss er den Schaden nachweisen und gegebenenfalls Zeugen hinzuziehen, um seine Forderungen zu begründen. Es empfiehlt sich außerdem, den Schaden dem Mieter möglichst bald mitzuteilen, um weitere Schäden zu vermeiden. Der Mieter hat in der Regel das Recht, die Kosten für die Schadensbehebung von seiner Mietkaution zurückzufordern.
Mietschäden: Wann muss der Mieter zahlen?
Mietschäden, die durch unsachgemäße Nutzung der Mietsache verursacht wurden, muss der Mieter entweder beseitigen oder dem Vermieter erstatten. Verschleißerscheinungen hingegen, die auf die übliche Nutzung der Mietsache zurückzuführen sind, sind vom Mieter nicht zu ersetzen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht in diesem Fall vor, dass der Vermieter Schadenersatz fordern kann, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis verletzt und dabei Schäden verursacht. Allerdings hat der Vermieter in Fällen von normalen Verschleißerscheinungen keinen Anspruch auf Schadenersatz. Der Mieter ist in diesem Fall nicht verpflichtet, für Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache aufzukommen, die auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zurückzuführen sind.
Schaden oder Verschleiß: Was ist der Unterschied?
Es ist wichtig, den Unterschied zwischen Schäden und Verschleißerscheinungen in Mietwohnungen zu verstehen, um zu wissen, wer für deren Beseitigung verantwortlich ist. Schäden sind durch unsachgemäße Nutzung der Mietsache verursachte Veränderungen oder Verschlechterungen, während Verschleißerscheinungen die üblichen Abnutzungen sind, die durch die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache entstehen. Wenn ein Schaden verursacht wurde, muss der Mieter ihn entweder beheben oder dem Vermieter ersetzen, während der Vermieter in Fällen von Verschleiß keinen Schadenersatz verlangen kann. Es ist wichtig zu beachten, dass es immer eine Einzelfallentscheidung ist, ob etwas als Schaden oder Verschleißerscheinung angesehen wird, und dass Gerichte in manchen Fällen uneinig darüber sind, was als „vertragsgemäßer Gebrauch“ der Mietsache gilt.
Kratzer im Parkett
Beispiel 1: Herr Maier ist für den Schaden verantwortlich, der durch die Nutzung eines Rollschreibtischstuhls ohne Unterlage im Parkett entstanden ist. Er muss für die Abschleifung des Parketts und den damit verbundenen Kosten aufkommen, da die Nutzung des Rollschreibtischstuhls ohne Unterlage als nicht vertragsgemäße Nutzung der Wohnung angesehen wird (wie im Urteil des Landgerichts Dortmund vom 1. März 2010, Az. 2 T 5/10 entschieden).
Beispiel 2: Hier gibt es kleine Kratzer im Parkett im Eingangsbereich der Wohnung, die bei der gemeinsamen Begehung festgestellt werden. Der Vermieter ist in diesem Fall nicht schadenersatzberechtigt, da die kleinen Kratzer im Eingangsbereich in der Regel keinen Schaden, sondern eine Abnutzung darstellen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind (wie im Urteil vom Oberlandesgericht Düsseldorf vom 16. Oktober 2003, Az. 110 U 46/03 entschieden).
In Fällen von Schäden in Mietwohnungen ist es häufig erforderlich, eine Einzelfallentscheidung zu treffen, um zu bestimmen, wer für die Beseitigung verantwortlich ist. Oft gibt es auch Unklarheit darüber, was als „vertragsgemäßer Gebrauch“ der Mietsache gilt. Beispielsweise gibt es Meinungsverschiedenheiten darüber, wie mit Kratzern umzugehen ist, die von Haustieren verursacht wurden. Während manche Gerichte diese als übliche Abnutzung betrachten, haben andere Gerichte entschieden, dass es sich in solchen Fällen um einen vom Mieter verursachten Schaden handelt. Um sicherzustellen, dass Ihre Rechte gewahrt bleiben, empfiehlt es sich, in Zweifelsfällen den Rat eines Anwalts einzuholen.
„Neu für Alt“-Grundsatz
Wenn Sie als Mieter einen Schaden verursacht haben, sind Sie dazu verpflichtet, ihn zu ersetzen. In solchen Fällen gilt der Grundsatz „Neu für Alt“, der besagt, dass Sie nicht für den Neuwert, sondern für den Zeitwert aufkommen müssen. Das bedeutet, dass wenn Sie beispielsweise die Badezimmerarmatur beschädigt haben, der Vermieter von Ihnen verlangen kann, dass Sie für die Reparatur oder den Ersatz aufkommen, aber Sie müssen nicht den vollen Preis für eine neue Armatur bezahlen. Wenn der Wasserhahn oder Duschkopf bereits veraltet sind, werden die Kosten für ihren Ersatz in der Regel geringer sein.
Im Falle von Kratzern im Parkett muss der Mieter in der Regel nur einen Teil der Kosten für deren Beseitigung übernehmen. Dies gilt, wenn das Parkett bereits ein gewisses Alter hat und somit aufgrund von Abnutzung ohnehin bald abgeschliffen werden müsste. Nach Ansicht vieler Gerichte gilt der „Neu für Alt“-Grundsatz auch in diesem Fall. Das bedeutet, dass der Mieter nicht für den Neuwert, sondern nur für den Zeitwert aufkommen muss. Wenn der Vermieter also die kompletten Kosten für die Abschleifung des Parketts fordert, ist diese Forderung wahrscheinlich zu hoch und muss angepasst werden.
Schadenersatz bei ausbleibender Renovierung
Wenn der Mieter per Mietvertrag zur Endrenovierung verpflichtet ist, muss er die Schönheitsreparaturen übernehmen. Dazu zählen beispielsweise das Streichen von Wänden und von Innentüren sowie das Verschließen von Dübellöchern.
Wenn der Mieter dieser Pflicht nicht nachkommt, wird der Vermieter in der Regel zunächst eine Frist setzen, innerhalb derer die vom Vermieter angegebenen Arbeiten erledigt werden müssen. Sollten Sie zu diesem Zeitpunkt bereits ausgezogen sein, muss der Vermieter Ihnen Zugang zur Wohnung gewähren, um die Reparaturen durchzuführen.
Wenn die Schönheitsreparaturen innerhalb der Frist nicht erledigt werden, hat der Vermieter das Recht, die Arbeiten von einem Profi zu ortsüblichen Preisen durchführen zu lassen. Die Kosten darf der Vermieter in Rechnung stellen oder direkt von der Kaution abziehen.
Gut zu wissen: Wenn es um Schönheitsreparaturen geht, muss der Vermieter dem Mieter zunächst eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen. Erst wenn diese Frist verstreicht, darf der Vermieter Schadenersatz fordern. Bei tatsächlichen Mietschäden ist eine solche Frist nicht nötig: Der Vermieter kann auch direkt Geldersatz fordern, ohne dem Mieter zuvor eine Frist zur Schadensbeseitigung zu setzen (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28. Februar 2018, Az. VIII ZR 157/17).
Welche Fristen muss der Vermieter bei Schadenersatzansprüchen beachten?
Es ist wichtig zu beachten, dass die Verjährungsfrist erst beginnt, wenn der Anspruch entstanden ist. Ist beispielsweise erst Monate nach Ihrem Auszug aus der Wohnung festgestellt worden, dass Schäden an der Mietsache vorliegen, beginnt die Verjährungsfrist erst zu diesem Zeitpunkt zu laufen.
Es ist ratsam, sich im Zweifelsfall von einem Anwalt beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass die Verjährungsfristen beachtet werden und Ansprüche rechtzeitig geltend gemacht werden.
Wann beginnt die Frist zu laufen?
Die Verjährungsfrist bei zivilrechtlichen Ansprüchen beträgt gemäß § 195 BGB in der Regel drei Jahre. Eine Ausnahme besteht für Ansprüche, die sich aus der Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache ergeben. Für diese Ansprüche gilt eine verkürzte Verjährungsfrist von nur sechs Monaten (§ 548 BGB). Diese Frist gilt auch bei der Geltendmachung von Ansprüchen, die sich aus unterlassenen Renovierungsarbeiten ergeben.
Die Verjährungsfrist des Vermieters beginnt jedoch nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses zu laufen, sondern erst mit der Rückgabe der Mietsache. Sollte sich die Rückgabe der Wohnung verzögern, zum Beispiel weil sie mehrfach von Mieter und Vermieter begangen wird, ist der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe entscheidend. Ab diesem Zeitpunkt hat der Vermieter die Möglichkeit, die Wohnung auf Mängel und Schäden zu untersuchen.
Das Oberlandesgericht Frankfurt hat in einem Urteil vom 15. Januar 2019 (Az. 2 U 173/18) entschieden, dass die Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche des Vermieters auch dann beginnt, wenn der Mieter die Mietsache unter Verstoß gegen seine vertraglichen Pflichten verlässt, beispielsweise indem er die Wohnung unterlässt oder beschädigt zurückgibt. In diesem Fall ist die Verjährungsfrist nicht vom Zeitpunkt der Rückgabe, sondern vom Zeitpunkt der Pflichtverletzung abhängig.
Grundsätzlich sollten Sie im Schadensfall immer einen Fachanwalt konsultieren.
