In der Immobilienpraxis begegnet man immer häufiger einer Mietkaution in Form einer Bürgschaft statt einer klassischen Barkaution. Für Mieter ist das attraktiv, weil sie kein Kapital hinterlegen müssen. Für Vermieter stellt sich dagegen beim Auszug häufig die Frage: Wie geht man mit möglichen Forderungen um, wenn gar kein Geld hinterlegt ist?
Gerade wenn noch Betriebskostenabrechnungen ausstehen, wird die Situation schnell komplex. Schauen wir uns an, wie dies in der Praxis typischerweise gehandhabt wird.
Zunächst gilt – unabhängig davon, ob eine Barkaution oder Bürgschaft vorliegt – dass die Wohnungsabnahme eine zentrale Rolle spielt. Die Rückgabe der Wohnung sollte möglichst sorgfältig dokumentiert werden. Idealerweise wird ein detailliertes Abnahmeprotokoll erstellt, ähnlich wie bei der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses. Dabei werden insbesondere der Zustand von Wänden, Böden und Decken, Fenster und Türen, Sanitäranlagen, Einbauten, übergebene Schlüssel sowie Zählerstände festgehalten. Nur wenn mögliche Mängel oder Schäden sauber dokumentiert sind, lassen sich daraus später berechtigte Forderungen ableiten.
Der entscheidende Unterschied zur Barkaution liegt darin, dass bei einer Bürgschaft kein Geldbetrag beim Vermieter hinterlegt ist. Stattdessen garantiert eine Versicherung – beispielsweise Allianz oder ein anderer Anbieter – für mögliche Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Der Vermieter kann im Bedarfsfall die Bürgschaft in Anspruch nehmen. Anders als bei einer Barkaution kann jedoch kein Teilbetrag einfach zurückbehalten werden, solange noch Unsicherheiten bestehen.
Ein häufiges praktisches Problem entsteht dadurch, dass beim Auszug eines Mieters oft noch Betriebskostenabrechnungen ausstehen. Zieht ein Mieter beispielsweise im Laufe eines Jahres aus, wird die entsprechende Betriebskostenabrechnung häufig erst im Folgejahr erstellt. Daraus können sich noch Nachforderungen ergeben.
Grundsätzlich ist es zulässig, eine Sicherheit so lange bestehen zu lassen, bis mögliche Ansprüche geklärt sind. Bei einer Bürgschaft bedeutet das in der Praxis oft, dass sie zunächst nicht freigegeben wird. Allerdings kann es rechtlich und auch praktisch problematisch sein, die gesamte Sicherheit über einen längeren Zeitraum zu blockieren – insbesondere dann, wenn in der Vergangenheit nur geringe oder gar keine Nachzahlungen entstanden sind.
In der Praxis haben sich deshalb zwei pragmatische Lösungen etabliert.
Die erste Möglichkeit besteht darin, die Bürgschaft zunächst bestehen zu lassen, bis zumindest die nächste Betriebskostenabrechnung erstellt wurde. Auf diese Weise bleibt eine Sicherheit für mögliche Nachforderungen bestehen.
Die zweite – häufig elegantere – Lösung besteht darin, die Bürgschaft freizugeben und sich stattdessen mit dem Mieter auf einen kleineren Sicherheitsbetrag für mögliche Betriebskosten-Nachforderungen zu einigen. Dieser Betrag kann sich beispielsweise an den bisherigen Betriebskostenabrechnungen orientieren. Maßgeblich ist dabei insbesondere, ob und in welcher Höhe es in den vergangenen Jahren Nachzahlungen gegeben hat. Oft reicht ein Betrag in Höhe der letzten Nachzahlung oder ein ähnlicher Sicherheitsrahmen aus.
Nicht zuletzt spielt in der Praxis auch das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter eine Rolle. Wenn das Mietverhältnis über Jahre hinweg problemlos verlaufen ist, keine Schäden an der Wohnung bestehen und auch die Betriebskostenabrechnungen in der Vergangenheit unauffällig waren, entscheiden sich manche Vermieter dafür, die Bürgschaft vollständig freizugeben.
Die Mietkautionsbürgschaft wird im Mietmarkt immer verbreiteter. Für Vermieter bedeutet sie jedoch eine etwas andere Handhabung beim Auszug eines Mieters. Entscheidend sind eine sorgfältige Wohnungsabnahme, die Berücksichtigung noch offener Betriebskostenabrechnungen und eine pragmatische Lösung bei der Freigabe der Bürgschaft.
Disclaimer: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar, sondern beschreibt lediglich typische Abläufe aus der Immobilienpraxis. Die rechtliche Bewertung kann im Einzelfall – insbesondere abhängig vom Mietvertrag, der konkreten Bürgschaftserklärung und der aktuellen Rechtsprechung – abweichen. Bei konkreten rechtlichen Fragen empfiehlt sich die Prüfung durch einen entsprechend qualifizierten Rechtsanwalt.