Angebotspreis ist nicht Kaufpreis
Ein sauberer Marktbericht trennt beide Ebenen. Amtliche bzw. kommunale Daten zeigen abgeschlossene Transaktionen oder methodisch definierte Marktbeobachtungen; Portaldaten zeigen den aktuell aufgerufenen Angebotsmarkt.
Teilmärkte getrennt betrachten
In München liegen Bestand und Neubau preislich weit auseinander. Für die Bewertung müssen zusätzlich Baujahr, Modernisierung und Nutzungsstatus berücksichtigt werden.
IVD-Reihe als Orientierung für gebrauchte Eigentumswohnungen.
Der Bestandsmarkt stabilisierte sich nach der vorherigen Korrekturphase.
Aus den veröffentlichten IVD-Veränderungsraten fortgeschriebene Orientierung.
Kommunale Angebotsauswertung. Neubau liegt damit deutlich über dem Bestandsniveau.
Kommunale Angebotsauswertung für Bestandswohnungen – methodisch direkt mit dem Neubauwert vergleichbar.
Neubau liegt in dieser kommunalen Angebotsreihe rund 41 % über Bestand. Das zeigt, warum beide Segmente getrennt dargestellt werden müssen.
In zentralen Lagen kann historischer Altbau sehr hohe Preise erzielen. Entscheidend sind Originalsubstanz, Sanierungsqualität, Lift und Mikrolage.
Technischer und energetischer Zustand spielt häufig eine besonders große Rolle. Unsanierter Bestand kann deutlich unter jüngeren oder modernisierten Gebäuden liegen.
Oft funktionalere Grundrisse und jüngere Haustechnik, aber energetisch nicht mit heutigem Neubau gleichzusetzen.
Jüngerer Bestand profitiert häufig von moderner Technik und Energiequalität. Erstbezug bleibt preislich dennoch ein separates Segment.
Freie Wohnungen erreichen eine größere Käufergruppe und sind bei passenden Grundrissen besonders eigennutzungsaffin.
Bei vermieteten Wohnungen rücken Miethöhe, Ertrag, Mietvertrag und Entwicklungsmöglichkeiten stärker in den Vordergrund.
Ein einheitlicher Abschlag wäre für München zu grob. Lage, Miethöhe, Mietdauer und konkrete Eigennutzbarkeit müssen im Einzelfall bewertet werden.
Vermietet oder bezugsfrei?
Ob eine Wohnung vermietet oder frei übergeben werden kann, beeinflusst den erzielbaren Kaufpreis oft stärker als das Baujahr — ein eigener Blick lohnt sich.
Ein guter Grundriss
ist viel wert
Für viele Käufer zählt nicht allein die Wohnfläche, sondern vor allem die Anzahl der Zimmer. Wer eine 3-Zimmer-Wohnung sucht, benötigt drei Zimmer — unabhängig davon, ob die Wohnung 60, 75 oder 90 m² groß ist. Das verfügbare Budget bestimmt dann, welche Wohnungsgröße in welcher Lage infrage kommt; der eigentliche Raumbedarf bleibt derselbe.
München auf einen Blick
Räumliche Einordnung der durchschnittlichen Quadratmeterpreise in den Stadtbezirken. Die Karte zeigt auf einen Blick, wie stark sich das Preisniveau innerhalb der Stadt unterscheidet.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Lage, Grundriss, Zustand und Vermietungsstatus wirken bei jeder Immobilie unterschiedlich zusammen. Eine kostenlose, unverbindliche Bewertung zeigt den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie in München.
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Die Liste ist interaktiv: suchen, filtern, sortieren und ein Gebiet anklicken. Die spätere Verlinkung auf eigene Stadtteilseiten ist bereits vorbereitet.
Höchste ETW-Preise
Günstigere ETW-Teilmärkte
| Stadtbezirk | Marktstruktur | ETW 2026 | Häuser 2026 | |
|---|---|---|---|---|
| Altstadt-Lehel | Eigentumswohnungen | 12.316 €/m² | — | Details → |
| Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt | Eigentumswohnungen | 11.840 €/m² | — | Details → |
| Maxvorstadt | Eigentumswohnungen | 10.990 €/m² | — | Details → |
| Schwabing-West | Eigentumswohnungen | 10.539 €/m² | — | Details → |
| Au-Haidhausen | Eigentumswohnungen | 9.755 €/m² | — | Details → |
| Sendling | Eigentumswohnungen | 9.040 €/m² | — | Details → |
| Sendling-Westpark | Wohnungen & Häuser | 8.061 €/m² | 8.341 €/m² | Details → |
| Schwanthalerhöhe | Eigentumswohnungen | 10.361 €/m² | — | Details → |
| Neuhausen-Nymphenburg | Wohnungen & Häuser | 9.303 €/m² | 7.949 €/m² | Details → |
| Moosach | Wohnungen & Häuser | 7.648 €/m² | 8.068 €/m² | Details → |
| Milbertshofen-Am Hart | Wohnungen & Häuser | 8.287 €/m² | 7.908 €/m² | Details → |
| Schwabing-Freimann | Wohnungen & Häuser | 10.418 €/m² | 7.818 €/m² | Details → |
| Bogenhausen | Wohnungen & Häuser | 8.946 €/m² | 10.144 €/m² | Details → |
| Berg am Laim | Wohnungen & Häuser | 7.712 €/m² | 8.264 €/m² | Details → |
| Trudering-Riem | Wohnungen & Häuser | 7.545 €/m² | 8.120 €/m² | Details → |
| Ramersdorf-Perlach | Wohnungen & Häuser | 7.838 €/m² | 7.837 €/m² | Details → |
| Obergiesing-Fasangarten | Wohnungen & Häuser | 8.685 €/m² | 10.354 €/m² | Details → |
| Untergiesing-Harlaching | Wohnungen & Häuser | 8.360 €/m² | 10.354 €/m² | Details → |
| Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln | Wohnungen & Häuser | 7.899 €/m² | 9.064 €/m² | Details → |
| Hadern | Wohnungen & Häuser | 7.393 €/m² | 8.341 €/m² | Details → |
| Pasing-Obermenzing | Wohnungen & Häuser | 7.603 €/m² | 8.337 €/m² | Details → |
| Aubing-Lochhausen-Langwied | Wohnungen & Häuser | 7.548 €/m² | 7.893 €/m² | Details → |
| Allach-Untermenzing | Wohnungen & Häuser | 7.537 €/m² | 8.269 €/m² | Details → |
| Feldmoching-Hasenbergl | Wohnungen & Häuser | 6.905 €/m² | 7.854 €/m² | Details → |
| Laim | Wohnungen & Häuser | 8.420 €/m² | 9.512 €/m² | Details → |
Datenbasis
Quellen werden bewusst klein und nicht klickbar dargestellt. Die Angaben dienen der Nachvollziehbarkeit.
Was Sie zum Marktbericht wissen wollen
Beides wird getrennt ausgewiesen: der kommunale Angebotswert der Landeshauptstadt München und der aktuelle Angebotsmarkt laut immowelt.
Stand 2026, auf Basis des Wohnungsmarktbarometers der Landeshauptstadt München (1. Halbjahr 2026) sowie aktueller Portaldaten von immowelt.
Neubau-Eigentumswohnungen in München erzielen im Schnitt deutlich höhere Quadratmeterpreise als Bestandswohnungen – die Teilmärkte werden daher getrennt betrachtet.
Die Stadtbezirks-Durchschnittswerte hier sind ein erster Anhaltspunkt. Für eine kostenlose, individuelle Ersteinschätzung Ihrer Immobilie kontaktieren Sie uns direkt.