Viele, die aus Berlin oder anderen deutschen Großstädten kommen, suchen im Ruhestand mehr Sonne, Meer und ein einfacheres, bezahlbares Leben. Nach Jahrzehnten im städtischen Alltag wirken die langen Sommer an der bulgarischen Schwarzmeerküste wie ein Versprechen: weniger Hektik, mehr Licht und deutlich geringere Lebenshaltungskosten – und das innerhalb der Europäischen Union, also ohne rechtliche Unsicherheiten oder Währungsrisiken.
Bulgarien ist seit 2007 EU-Mitglied, der Lew seit über zwanzig Jahren fest an den Euro gebunden (1 € = 1,95583 лв). Ab dem 1. Januar 2026 soll der Euro offizielles Zahlungsmittel werden. Schon seit Herbst 2025 müssen alle Geschäfte ihre Preise doppelt auszeichnen – in Lew und Euro. Gleichzeitig gelten Preisaufsichten, damit die Umstellung nicht für verdeckte Erhöhungen genutzt wird. Damit entsteht ein stabiles, planbares Umfeld – faktisch fast wie im Euroraum.
Die bulgarische Küste ist ein vielseitiger Markt. Varna und Burgas sind urbane Zentren mit Kliniken, Theatern, Flughäfen und internationalem Publikum. Weiter südlich liegen Sozopol, Pomorie, Ravda und Aheloy – kleinere, stärker touristisch geprägte Orte, meist ruhiger und preisgünstiger. Seit 2024/25 sind die Preise deutlich gestiegen. Im zweiten Quartal 2025 meldete Eurostat ein Plus von rund fünf Prozent im Jahresvergleich, an der Küste etwas mehr. Wohnungen mit Meerblick in Varna oder Burgas kosten derzeit etwa 1.400 bis 1.900 Euro pro Quadratmeter, in kleineren Badeorten häufig 1.000 bis 1.300 Euro. Die Nachfrage stammt nicht nur aus Bulgarien, sondern zunehmend auch von Deutschen, Skandinaviern und Briten, die Sonne, EU-Rechtssicherheit und vergleichsweise niedrige Preise schätzen.
Für EU-Bürger ist der Immobilienkauf unkompliziert. Wohnungen und reguliertes Bauland können direkt erworben werden, eine Firmengründung ist nicht erforderlich. Lediglich beim Erwerb land- oder forstwirtschaftlicher Flächen gab es früher Einschränkungen. Nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs von 2024 wurden diese Regelungen aufgehoben. Damit steht der bulgarische Immobilienmarkt EU-Bürgern vollständig offen.
Der Kaufprozess ähnelt dem deutschen, ist aber weniger bürokratisch. Zuerst erfolgt die juristische Prüfung: Titelkette, Hypotheken, offene Steuern, Übereinstimmung mit dem Kataster, bestehende Miet- oder Nutzungsrechte. Darauf folgt der Vorvertrag mit einer Anzahlung von fünf bis zehn Prozent sowie klar definierten Fristen und Zahlungsbedingungen. Der notarielle Kaufvertrag wird anschließend beurkundet; mit der Grundbucheintragung geht das Eigentum über. Zum Abschluss erfolgt die Anmeldung bei der Gemeinde, damit Grundsteuer und Abfallgebühr korrekt berechnet werden. Die Eintragung im Grundbuch („Registerwirkung“) ist rechtlich entscheidend, da sie den Eigentumsschutz gegenüber Dritten sicherstellt.
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen folgende Kosten an: kommunale Übertragungssteuer (meist zwei bis drei Prozent), Notargebühren (0,1 bis 1,5 Prozent), Registerkosten (rund 0,1 Prozent) sowie gegebenenfalls Makler- und Anwaltskosten. Insgesamt betragen die Nebenkosten in der Regel fünf bis acht Prozent des Kaufpreises – deutlich weniger als in Deutschland, wo Grunderwerbsteuer und Notarkosten oft über zehn Prozent liegen.
Maklerpflicht besteht nicht, dennoch arbeiten viele Käufer mit Agenturen, vor allem wegen Sprach- und Organisationsvorteilen. Übliche Provisionen liegen zwischen zwei und drei Prozent, teils etwas höher. Wichtig sind transparente, schriftliche Vereinbarungen, um versteckte Zusatzkosten zu vermeiden. Seriöse Agenturen sind vor allem in den Küstenstädten etabliert.
Die jährliche Immobiliensteuer variiert je nach Gemeinde zwischen 0,01 und 0,45 Prozent des amtlichen Steuerwerts – meist deutlich unter dem Marktwert. Hinzu kommt eine kommunale Müllgebühr. Damit bleiben die laufenden Kosten für Eigentümer sehr gering, häufig unter 100 Euro im Jahr.
An der Schwarzmeerküste existieren zwei Mietwelten: Ferienvermietung für kurze Zeiträume und Langzeitmiete für das ganze Jahr. Langzeitmieten sind besonders außerhalb der Saison günstig. Eine Einzimmerwohnung in Varna oder Burgas kostet zwischen 300 und 500 Euro im Monat, eine Zweizimmerwohnung mit Meerblick 500 bis 800 Euro. In kleineren Orten sind die Preise meist niedriger. Das Mietrecht ist liberal. Es gibt keine Mietpreisbremse, keinen Mietspiegel und keine strengen Regulierungsvorschriften. Mietverträge können theoretisch mündlich geschlossen werden, sollten aber immer schriftlich erfolgen. Eine notarielle Beglaubigung und Registrierung im Grundbuch ist empfehlenswert, um Rechtssicherheit zu schaffen. Verträge können maximal zehn Jahre laufen; längere Vereinbarungen werden automatisch auf diesen Zeitraum verkürzt. Kündigungsfristen betragen meist einen Monat, sofern nichts anderes festgelegt ist. Streitfälle werden vor Gericht entschieden, Zwangsräumungen folgen geordneten Verfahren.
Ein Kauf rechnet sich, wenn die Immobilie dauerhaft bewohnt oder als Rückzugsort langfristig genutzt wird. Die Erwerbsnebenkosten sind überschaubar, die laufenden Steuern niedrig, und der bevorstehende Euro-Beitritt sorgt für Stabilität. Mieten bietet dagegen Flexibilität. Es erlaubt, verschiedene Orte auszuprobieren, ohne sich zu binden, und vermeidet Instandhaltungs- und Verwaltungspflichten. Langfristig kann jedoch auch Miete teuer werden, insbesondere bei Wohnungen in erster Reihe mit direktem Meerblick.
Mieteinnahmen aus bulgarischen Immobilien werden in Bulgarien versteuert. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Bulgarien sieht vor, dass diese Einkünfte in Deutschland steuerfrei gestellt, aber dem Progressionsvorbehalt unterliegen. In Bulgarien beträgt die Einkommensteuer auf Nettomieten zehn Prozent. Für dauerhaft in Deutschland Steuerpflichtige empfiehlt sich eine individuelle steuerliche Beratung, um Doppelveranlagungen zu vermeiden.
Die medizinische Versorgung ist besser als ihr Ruf. Varna und Burgas verfügen über moderne Krankenhäuser, Fachärzte, Zahnkliniken und Apotheken nach EU-Standard. In kleineren Orten gibt es Hausärzte, für Spezialbehandlungen fährt man in die nächstgrößere Stadt. Englisch ist weit verbreitet, viele Ärzte, Notare und Anwälte sprechen auch Deutsch. Amtssprache ist Bulgarisch, die Schrift kyrillisch – zunächst ungewohnt, aber öffentliche Beschilderung, Formulare und Kassenbons sind zunehmend zweisprachig. Mit der Euro-Einführung werden Preise zusätzlich überall in Euro angegeben, was den Alltag vereinfacht.
Der Euro wird Anfang 2026 gesetzliches Zahlungsmittel. Der Kurs bleibt fix: 1 € = 1,95583 лв. Ab Sommer 2025 gelten doppelte Preisauszeichnungen in Geschäften und bei Dienstleistungen. Ab 2026 werden alle Kauf- und Mietverträge, Gebühren und Steuern direkt in Euro geführt. Das erleichtert Überweisungen aus Deutschland, beseitigt Währungsrisiken und sorgt für Preisvergleichbarkeit. Gesetzliche Vorgaben verhindern übermäßige Aufrundungen während der Umstellung.
Vor dem Kauf sollte sorgfältig geprüft werden: Entfernung zu Ärzten, Apotheken und Einkaufsmöglichkeiten, Erreichbarkeit in der Wintersaison, Höhenlage und Überschwemmungssicherheit, tatsächlicher Strandzugang. Ein bulgarischer Anwalt sollte die rechtliche und technische Prüfung übernehmen: Bau- und Energieunterlagen, Gemeinschaftsordnung, offene Hausgelder, eingetragene Rechte Dritter. Kaufverträge sollten klare Zahlungspläne, Fristen und Übergabebedingungen enthalten, einschließlich Inventar- und Zählerlisten. Nach Eigentumsübertrag muss die Immobilie bei der Gemeinde angemeldet, die Grundsteuer gezahlt und Versorgerverträge umgeschrieben werden.
Ein Mietvertrag sollte Adresse, Fläche, Laufzeit, Miethöhe, Nebenkosten, Kaution, Instandhaltungspflichten und Kündigungsregeln enthalten. Bei der Übergabe empfiehlt sich ein detailliertes Protokoll mit Fotos. Langzeitmieter können den Vertrag notariell beglaubigen lassen, um ihn gegenüber künftigen Eigentümern abzusichern. Zahlungen sollten grundsätzlich per Bank oder gegen Quittung erfolgen, nicht bar ohne Beleg. Auch die Hausordnung verdient Beachtung, vor allem in teils touristisch genutzten Gebäuden.
Wie überall gibt es auch in Bulgarien überzogene Preisvorstellungen, insbesondere in Ferienanlagen in erster Reihe. Bauqualität, Verwaltung und Hausgeld unterscheiden sich erheblich. Die Euro-Einführung wirkt stabilisierend, doch entscheidend bleibt die Mikrolage: unverbaubarer Meerblick, solide Verwaltung, gute Erreichbarkeit und medizinische Nähe sind wichtiger als ein glänzender Prospekt.
Ob sich ein Kauf, eine Miete oder sogar der dauerhafte Ruhestand lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab: Nutzungsdauer, finanzielle Situation, Gesundheitszustand, Lebensstil und der Bereitschaft, sich auf ein anderes Land einzulassen.
Ein Kauf lohnt sich, wenn die Wohnung langfristig selbst genutzt oder regelmäßig vermietet wird und eine gewisse Planungssicherheit besteht. Die Nebenkosten sind im internationalen Vergleich niedrig, die Steuern gering, der Euro-Kurs fest und die Wertentwicklung positiv. Wer mindestens sechs Monate pro Jahr dort verbringt oder die Wohnung als Zweit- oder Hauptwohnsitz nutzt, profitiert langfristig. Eigentum an der Küste ist begrenzt und gewinnt mit der Euro-Einführung an Wert. Auch als Kapitalanlage bietet sich der Kauf an, wenn eine verlässliche Verwaltung vorhanden ist. Jahresrenditen von vier bis sechs Prozent brutto sind realistisch, die Grundsteuer minimal.
Weniger sinnvoll ist ein Kauf, wenn keine klare Nutzungsperspektive besteht, wenn Mieteinnahmen zur Finanzierung notwendig wären, aber keine Betreuung vor Ort gewährleistet ist, oder wenn Gesundheits- und Pflegebedürfnisse stark an deutsche Infrastruktur gebunden bleiben.
Mieten ist die vernünftige Wahl, um das Leben an der Schwarzmeerküste zunächst kennenzulernen. Viele unterschätzen den Unterschied zwischen der sommerlichen Hochsaison und der ruhigen Winterzeit. Eine Mietdauer von sechs bis zwölf Monaten vermittelt ein realistisches Bild von Klima, Alltag und sozialer Umgebung. Wer flexibel bleiben möchte oder verschiedene Länder vergleicht, ist mit Miete besser beraten.
Für Ruheständler, die ein dauerhaftes, bezahlbares und sonniges Umfeld suchen, ist Bulgarien besonders attraktiv. Die Lebenshaltungskosten liegen 30 bis 50 Prozent unter Berliner Niveau. Lebensmittel, Dienstleistungen und Energie sind deutlich günstiger. Eine Person kommt mit 900 bis 1.200 Euro im Monat gut aus, ein Paar mit 1.500 Euro lebt komfortabel. In Varna, Burgas und Dobrich gibt es moderne medizinische Einrichtungen und Apotheken. Das Klima ist mild, mit 2.300 Sonnenstunden im Jahr, salzhaltiger Luft und seltenem Frost. Das Sicherheitsgefühl ist hoch, die Menschen gelten als hilfsbereit, und durch EU-Mitgliedschaft und klare Eigentumsrechte besteht Rechtssicherheit.
Weniger geeignet ist der Ruhestand dort, wenn häufige medizinische Behandlungen, enge familiäre Bindungen oder trockene Winterklimata entscheidend sind. Auch mangelnde Bereitschaft, sich sprachlich und kulturell anzupassen, kann langfristig Schwierigkeiten bereiten.
Kaufen lohnt sich, wenn langfristige Nutzung, Kapitalbindung und aktive Gestaltung des Ruhestands geplant sind. Mieten bietet Flexibilität und geringeres Risiko. Der Ruhestand an der bulgarischen Schwarzmeerküste lohnt sich, wenn Sonne, Ruhe, EU-Sicherheit und ein einfaches, würdiges Leben im Vordergrund stehen – und die Offenheit für einen neuen Lebensabschnitt vorhanden ist.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche können sich rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen in Bulgarien ändern. Alle Angaben erfolgen nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr auf Vollständigkeit oder Aktualität.
Vor einem Immobilienkauf, einer Vermietung oder einem dauerhaften Umzug nach Bulgarien sollte stets eine individuelle Beratung durch örtlich zugelassene Anwälte und Steuerberater eingeholt werden.