Miete,  Recht

Erben eines Mietvertrages

Ein Mietverhältnis endet nicht automatisch mit dem Tod eines Mieters. Der Mietvertrag wird vererbt

Stirbt ein alleinlebender Mieter, vererbt er auch seinen Mietvertrag. Die Erben treten dann mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein. Dies bedarf keiner Änderung oder Erneuerung des Mietvertrages. Der Pflicht zur Zahlung der Miete oder zur Räumung und Renovierung der Wohnung kann man sich nur durch Ausschlagung der Erbschaft entziehen.

Wollen die Erben die Wohnung nicht nutzen, müssen sie diese schriftlich kündigen, wobei eine Kündigungsfrist von drei Monaten gilt. Wichtig: Sind mehrere Erben vorhanden, müssen alle die Kündigung unterschreiben, sonst kann sie aus formalen Gründen zurückgewiesen werden und die Miete muss weiter gezahlt werden. Dieses Sonderkündigungsrecht nach dem Tod eines Mieters greift auch bei Zeitmietverträgen oder wenn ein Kündigungsausschluss vereinbart wurde. Allerdings muss die Kündigung spätestens einen Monat nach Kenntnis von dem Todesfall und Nichteintritt in den Vertrag durch den Erben erfolgen. Wird diese Frist versäumt, kann es passieren, dass der Erbe bei einem befristeten Mietvertrag jahrelang an das Mietverhältnis gebunden ist.

Umgekehrt kann aber auch der Vermieter den Erben innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes des Mieters mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Seit der Mietrechtsreform von 2001 braucht er dafür kein berechtigtes Interesse. Den primären Anspruch haben Lebenspartner.

Und was ist, wenn es gar keinen Erben gibt? In diesem Fall hat der Vermieter das Nachsehen. Er muss Wohnungsauflösung und Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten erledigen, darf dazu aber die Kaution sowie Verwertbares aus der Wohnung verwenden. 

Völlig anders stellt sich die Situation dar, wenn der Verstorbene nicht allein gelebt hat. Grundsätzlich gilt: Ehegatten oder Lebenspartnern, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Hausstand geführt haben, kann die Wohnung in der Regel nicht entzogen werden. Weder der Vermieter noch der Erbe können sie aus der Wohnung hinauskomplementieren – ganz gleich, ob sie den Mietvertrag mit unterschrieben haben oder nicht. Lebenspartner – auch gleichgeschlechtliche – haben die gleichen Rechte wie Ehegatten. Waren beide Partner offiziell Mieter, wird das Mietverhältnis ohnehin einfach mit dem Überlebenden fortgesetzt. Ansonsten treten der Lebenspartner oder die Familienangehörigen – sofern sie dem Vermieter innerhalb eines Monats nichts Gegenteiliges mitteilen – automatisch in das Mietverhältnis ein. Wenn der überlebende Ehegatte das Mietverhältnis nicht fortsetzen will, können die bereits vorher in der Wohnung lebenden erwachsenen Kinder oder andere Familienangehörige in den Mietvertrag eintreten. Zwar gibt das Gesetz dem Vermieter die Möglichkeit, dem Eintretenden zu kündigen – dann nämlich wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt, zum Beispiel Zahlungsunfähigkeit oder auch persönliche Vorbehalte. Doch in der Praxis spielt das kaum eine Rolle, zumal der Vermieter zusätzlich ein berechtigtes Interesse, also etwa Eigenbedarf, vorbringen muss.

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