Die wahre Ursache der Berliner Wohnungskrise

Wenn heute über den Berliner Wohnungsmarkt diskutiert wird, geht es meist um steigende Mieten, Wohnungskonzerne, Enteignungen oder neue Regulierungen. Wer die politische Debatte verfolgt, könnte leicht den Eindruck gewinnen, die Wohnungskrise sei vor allem das Ergebnis renditeorientierter Vermieter oder fehlender staatlicher Eingriffe.

Ich halte diese Sichtweise für zu kurz gegriffen.

Wer verstehen möchte, warum Wohnungen in Berlin heute knapp und teuer sind, muss deutlich weiter zurückblicken.

Nach der Wiedervereinigung war Berlin keine boomende Metropole. Die Stadt kämpfte mit wirtschaftlichen Problemen, hoher Arbeitslosigkeit und einer Bevölkerungsentwicklung, die weit hinter den Erwartungen zurückblieb. In manchen Stadtteilen standen Wohnungen leer. Wohnungen waren vergleichsweise günstig, und Wohnungsunternehmen mussten teilweise aktiv um Mieter werben. Aus heutiger Sicht klingt das fast absurd.

Vor diesem Hintergrund traf die Politik Entscheidungen, die damals durchaus nachvollziehbar erschienen. Berlin war hoch verschuldet und verkaufte große Wohnungsbestände. Gleichzeitig liefen bei vielen Sozialwohnungen die Belegungs- und Preisbindungen aus. Die Wohnungen verschwanden nicht, wechselten jedoch in den frei finanzierten Wohnungsmarkt. Neubau spielte über viele Jahre eine vergleichsweise geringe Rolle, weil kaum jemand von einer künftigen Wohnungsnot ausging.

Die eigentliche Überraschung war nicht die Wohnungsknappheit.

Die eigentliche Überraschung war der Erfolg Berlins.

Innerhalb weniger Jahre entwickelte sich die Stadt zu einem der attraktivsten Standorte Europas. Studenten kamen. Kreative kamen. Start-ups kamen. Internationale Fachkräfte kamen. Unternehmen investierten. Die Einwohnerzahl stieg deutlich. Noch stärker stieg die Zahl der Haushalte, weil immer mehr Menschen allein oder in kleineren Haushalten lebten.

Das Problem bestand nicht darin, dass Berlin wuchs.

Das Problem bestand darin, dass der Wohnungsbau mit diesem Wachstum nicht Schritt hielt.

Wohnungen lassen sich nicht innerhalb weniger Monate schaffen. Zwischen der ersten Idee und dem Einzug eines Mieters liegen oft Jahre. Grundstücke müssen entwickelt, Baurecht geschaffen, Genehmigungen erteilt, Gebäude finanziert und gebaut werden. Während die Nachfrage über viele Jahre stetig zunahm, reagierte das Angebot deutlich langsamer.

An diesem Punkt begann die eigentliche Wohnungskrise.

Viele politische Debatten konzentrieren sich bis heute auf die Folgen dieser Entwicklung. Hohe Mieten gelten als Problem. Wohnungskonzerne gelten als Problem. Investoren gelten als Problem. Doch häufig wird übersehen, dass all diese Erscheinungen letztlich auf denselben Ausgangspunkt zurückzuführen sind: Es gibt mehr Menschen, die in Berlin wohnen möchten, als Wohnungen vorhanden sind.

Besonders deutlich wird dies in den beliebtesten Lagen der Stadt. Es können nicht alle Berliner in Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg oder direkt an der Spree wohnen. Selbst wenn die Mieten dort morgen halbiert würden, gäbe es nicht genügend Wohnungen für alle Interessenten. Die Knappheit entsteht nicht allein durch den Preis, sondern vor allem durch die begrenzte Anzahl verfügbarer Wohnungen.

Vielleicht liegt hier einer der größten Denkfehler der gesamten Debatte. Oft wird so diskutiert, als sei die Aufgabe der Politik, jedem Menschen eine Wohnung in seiner Wunschlage zu ermöglichen. Doch das war nie realistisch und wird es auch nie sein.

Nicht jeder kann am Kollwitzplatz wohnen. Nicht jeder kann eine Altbauwohnung mit Blick auf die Spree beziehen. Nicht jeder kann direkt am Gendarmenmarkt leben. Diese Lagen waren schon immer knapp und begehrt. Die Zahl der Wohnungen dort ist begrenzt und lässt sich kaum erhöhen.

Die eigentliche Aufgabe einer Stadt besteht daher nicht darin, jedem eine Wohnung in den begehrtesten Quartieren zu garantieren. Sie besteht darin, ausreichend Wohnraum in einer funktionierenden Stadt bereitzustellen. Gute Schulen, sichere Nachbarschaften, leistungsfähige Verkehrsanbindungen und attraktive Wohnquartiere außerhalb der teuersten Innenstadtlagen sind wohnungspolitisch oft wichtiger als die Frage, wie hoch die Miete in einem einzelnen Straßenzug ist.

Als Immobilienmakler habe ich die Entwicklung des Berliner Wohnungsmarktes über viele Jahre unmittelbar erlebt. Dabei hat sich mein Blick auf die Wohnungskrise verändert.

Besonders beschäftigt mich rückblickend die Diskussion um den Berliner Mietendeckel.

Viele Bestandsmieter profitierten damals kurzfristig von eingefrorenen oder abgesenkten Mieten. Das sollte man nicht verschweigen. Gleichzeitig habe ich eine Entwicklung beobachtet, über die aus meiner Sicht viel zu wenig gesprochen wurde.

Viele Vermieter, die zuvor über Jahre keine oder nur moderate Mieterhöhungen vorgenommen hatten, begannen plötzlich darüber nachzudenken, welche Möglichkeiten ihnen künftig überhaupt noch bleiben würden. Die Ankündigung des Mietendeckels führte nach meiner Beobachtung dazu, dass zulässige Mieterhöhungen häufiger und konsequenter ausgeschöpft wurden als zuvor. Nicht aus Gier, sondern aus Sorge, künftig überhaupt keinen Handlungsspielraum mehr zu haben.

Gleichzeitig verlagerte sich ein Teil der Nachfrage in Marktsegmente, die vom Mietendeckel nicht betroffen waren. Neubauten mit Erstbezug ab 2014 waren ausgenommen. Dort konzentrierte sich ein Teil der zahlungskräftigen Nachfrage. Nach meiner Beobachtung erhöhte dies den Druck auf ohnehin knappe Marktsegmente zusätzlich.

Hinzu kam ein weiterer Effekt. Zahlreiche Eigentümer fragten sich erstmals ernsthaft, ob sie Wohnungen überhaupt noch langfristig vermieten wollten. Ich habe damals deutlich häufiger Gespräche geführt, in denen über einen Verkauf an Eigennutzer nachgedacht wurde. Viele Eigentümer sorgte weniger der konkrete Mietendeckel als die politische Unsicherheit darüber, welche weiteren Eingriffe künftig folgen könnten.

Auch heute erlebe ich regelmäßig, dass Wohnungen an Eigennutzer verkauft werden, die früher möglicherweise im Mietmarkt geblieben wären.

Natürlich lässt sich darüber streiten, wie groß diese Effekte insgesamt waren. Für mich sind sie jedoch keine Theorie, sondern eine empirische Beobachtung aus der Praxis.

Genau deshalb greift die Diskussion über Enteignungen aus meiner Sicht ebenfalls zu kurz.

Selbstverständlich macht es einen Unterschied, ob eine Wohnung eine Sozialwohnung, eine Genossenschaftswohnung, eine Betriebswohnung, eine kommunale Wohnung oder frei finanzierter Wohnraum ist. Die Eigentums- und Finanzierungsstruktur beeinflusst Mietpreise, Belegungsrechte und Zugangsmöglichkeiten.

Für die Frage des Wohnungsmangels bleibt jedoch ein entscheidender Punkt bestehen: Durch einen Eigentümerwechsel entsteht keine zusätzliche Wohnung.

Die Zahl der Wohnungen verändert sich dadurch nicht.

Interessant ist in diesem Zusammenhang auch ein Blick auf die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Sie verwalten heute mehr als 400.000 Wohnungen und investieren Milliardenbeträge in Neubau, Ankauf und Modernisierung. Ein Teil der Flächen wird vom Land Berlin bereitgestellt, andere Flächen werden entwickelt oder angekauft. Doch auch öffentliche Wohnungsunternehmen können nicht unabhängig von Baukosten, Finanzierungskosten und wirtschaftlichen Realitäten agieren.

Genau deshalb erscheint mir eine Aussage bemerkenswert, die Berlins Bausenator Christian Gaebler in unterschiedlichen Zusammenhängen immer wieder betont hat: Neubau, Sanierung und bezahlbarer Wohnraum kosten Geld. Dieses Geld steht weder privaten noch öffentlichen Wohnungsunternehmen unbegrenzt zur Verfügung.

Vielleicht liegt genau hier die eigentliche Erkenntnis.

Die Berliner Wohnungskrise ist weder das Ergebnis einer einzelnen Fehlentscheidung noch die Folge einer einzigen Interessengruppe. Sie entstand durch das Zusammenwirken vieler Entwicklungen: den unerwartet starken Zuzug, den Verlust von Sozialbindungen, zu wenig Neubau über lange Zeiträume, steigende Baukosten, politische Unsicherheiten und die Tatsache, dass Berlin auf sein eigenes Wachstum nicht ausreichend vorbereitet war.

Wer die Situation nachhaltig verbessern möchte, wird deshalb über Neubau sprechen müssen. Über Genehmigungen. Über Infrastruktur. Über neue Quartiere. Über Nachverdichtung. Und über die Frage, wie eine wachsende Stadt genügend Wohnraum schaffen kann, ohne ihre Lebensqualität zu verlieren.

Denn am Ende entscheidet nicht die politische Debatte über die Miethöhe darüber, ob Menschen eine Wohnung finden.

Entscheidend ist, ob genügend Wohnungen vorhanden sind.