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CO₂-Kostenaufteilung in der Praxis – Leitfaden für Vermieter und Verwalter

Seit dem 1. Januar 2023 gilt in Deutschland das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG). Dieses verpflichtet Vermieter, die bei fossilen Heizungen entstehenden CO₂-Kosten nicht mehr vollständig auf die Mieter umzulegen, sondern je nach energetischer Qualität des Gebäudes anteilig selbst zu tragen.

Das Ziel des Gesetzes ist es, einen zusätzlichen Anreiz für energetische Sanierungen und die Nutzung effizienterer Gebäude zu schaffen. In der Praxis bedeutet dies: Die Heizkostenabrechnung ist komplexer geworden und Fehler können zu finanziellen Nachteilen führen.

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1. Grundprinzip des CO₂KostAufG

• Bisher: CO₂-Kosten aus dem Brennstoffemissionshandel wurden wie Brennstoffkosten vollständig auf die Mieter umgelegt.

• Neu: Aufteilung nach einem Stufenmodell, das sich an der Energieeffizienz des Gebäudes orientiert (gemessen am Endenergieverbrauch pro m²).

👉 Je schlechter der Energiekennwert, desto größer der Kostenanteil, den der Vermieter trägt.

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2. Das 10-Stufenmodell (Wohngebäude)

• Maßgeblich ist der Energieverbrauchskennwert (kWh/m²a) aus Energieausweis oder Heizkostenabrechnung.

• Beispiele:

• > 52 kg CO₂/m²a (schlecht) → 95 % Vermieter, 5 % Mieter

• ≤ 12 kg CO₂/m²a (sehr gut) → 0 % Vermieter, 100 % Mieter

• Zwischenwerte: Abstufung in 10 Schritten

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3. Unterschiede bei Wohnraum, Gewerbe und WEG

• Wohnraum: Anwendung des Stufenmodells.

• Gewerbe: Übergangsregelung, derzeit hälftige Aufteilung (50:50).

• Wohnungseigentümergemeinschaften: Die Hausverwaltung muss die CO₂-Kosten korrekt aufteilen und den Eigentümern bzw. deren Mietern zuordnen.

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4. Sonderfälle und Ausnahmen

• Etagenheizungen / Gas-Etagenheizungen: Jede Einheit muss gesondert betrachtet werden.

• Selbstversorgende Mieter (eigener Tank, eigener Gasvertrag): Umlage entfällt, Mieter trägt CO₂-Kosten direkt.

• Gasherde und Warmwasser über Gas: Nur anteilige Umlage, soweit in der Brennstoffrechnung enthalten.

Ausnahmen von der Aufteilung:

• Effizienzgebäude-Klassen A+ oder A

• Wärmepumpen und überwiegend erneuerbare Fernwärme

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5. Informationsquellen und Daten

• Brennstofflieferanten sind verpflichtet, CO₂-Mengen und Kostenanteile auf Rechnungen auszuweisen.

• Diese Daten müssen in die Heizkostenabrechnung übernommen werden.

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6. Kürzungsrecht der Mieter

Wird die CO₂-Kostenaufteilung nicht korrekt vorgenommen, steht Mietern ein Kürzungsrecht von 3 % auf die Heizkostenrechnung zu.

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7. Altverträge und Übergangsfälle

• Vertragsklauseln, die die vollständige Umlage von CO₂-Kosten auf den Mieter vorsehen, sind seit 2023 unwirksam, soweit sie dem Gesetz widersprechen.

• Für alle Abrechnungszeiträume ab 2023 ist die gesetzliche Aufteilung anzuwenden.

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8. Praxisempfehlungen

• Aktualität des Energieausweises prüfen, da er Grundlage der Stufenzuordnung ist.

• Abrechnungsdienstleister (z. B. Techem, Brunata, Ista) einbinden und Bestätigung zur korrekten CO₂-Aufteilung einholen.

• Bei Eigenabrechnung die Tabellen im Anhang des CO₂KostAufG verwenden.

• Sonderfälle (z. B. Fernwärme mit erneuerbaren Anteilen) dokumentieren.

• Abrechnungen transparent und nachvollziehbar gestalten.

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9. Typische Fehler vermeiden

• Vergessen, CO₂-Kosten auszuweisen.

• Falsche Stufenzuordnung aufgrund veralteter Energieausweise.

• Anwendung des Wohnraum-Stufenmodells auf Gewerbeeinheiten.

• Fehlende Brennstoffdaten vom Lieferanten.

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10. Fazit

Das CO₂KostAufG führt dazu, dass die energetische Qualität von Gebäuden unmittelbar Einfluss auf die Betriebskostenverteilung hat.

• Schlecht gedämmte Gebäude belasten Vermieter finanziell.

• Energetisch hochwertige Gebäude lassen die Kostenlast überwiegend bei den Mietern.

Regelmäßige Aktualisierung der Energiekennwerte, saubere Abrechnungen und rechtssichere Umsetzung sind notwendig, um Nachzahlungen oder Auseinandersetzungen mit Mietern zu vermeiden.

Checkliste CO₂-Kostenaufteilung (CO₂KostAufG)

1. Datenbasis prüfen

  • Aktueller Energieausweis vorhanden? (→ Energieverbrauchskennwert in kWh/m²a)
  • Brennstoffrechnung enthält CO₂-Menge und Kosten?
  • Alle Rechnungsdaten vom Lieferanten eingefordert (falls nicht automatisch enthalten)?

2. Stufenzuordnung

  • Wohngebäude → 10-Stufenmodell anwenden (0–95 % Vermieteranteil)
  • Gewerbeeinheiten → aktuell 50:50 Aufteilung
  • WEG-Abrechnung → Hausverwaltung informiert, richtige Umlage auf Eigentümer/Mieter?

3. Sonderfälle berücksichtigen

  • Etagenheizungen → jede Wohnung separat berechnen
  • Selbstversorgende Mieter (eigener Tank, eigener Gasvertrag) → keine Aufteilung
  • Gasherd / Warmwasser über Gas → anteilig einrechnen
  • Ausnahmen dokumentiert (z. B. Wärmepumpe, überwiegend erneuerbare Fernwärme, Effizienzklasse A/A+)?

4. Abrechnung erstellen

  • CO₂-Kostenanteil korrekt berechnet und ausgewiesen
  • Mieteranteil und Vermieteranteil klar getrennt aufgeführt
  • Alle Zwischenschritte nachvollziehbar dargestellt

5. Rechtliche Absicherung

  • Hinweis auf CO₂-Kostenaufteilung in der Abrechnung eingefügt
  • Alte Vertragsklauseln ignoriert (volle Umlage = unwirksam)
  • Mögliche Kürzungsrechte (3 %) durch saubere Abrechnung vermieden

6. Praxis-Tipps

  • Transparente Erläuterung für Mieter vorbereitet („Warum Vermieteranteil?“)
  • Für Folgejahre: Energieausweis prüfen / Modernisierung erwägen
  • Unterlagen (Brennstoffdaten, Berechnungen) archivieren

👉 Merksatz:

Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes, desto höher dein Vermieteranteil.

Fehlerhafte Abrechnung = Risiko von Kürzungen und Nachzahlungen.