Wer in Berlin eine Wohnung sucht, kennt das Ritual. Selbstauskunft, Schufa, Gehaltsnachweis, Bürgschaft. Der Vermieter weiß nach der ersten Besichtigung mehr über den Bewerber als mancher Freund. Berlin dreht diesen Spieß jetzt um.
Als erstes Bundesland Deutschlands will die Hauptstadt Vermietern systematisch auf die Finger schauen – per Gesetz, digital, automatisiert. 1,75 Millionen Mietwohnungen sollen erfasst werden. Jede Miete, jede Modernisierungsumlage, jeder Mieterwechsel – gemeldet, gespeichert, ausgewertet. Wer nicht meldet oder falsch meldet, riskiert bis zu 100.000 Euro Bußgeld. Wer eine auffällige Miete hat, landet automatisch bei der Staatsanwaltschaft.
Die schwarz-rote Koalition verkündete das Vorhaben nach einer Klausur in Potsdam. Eine „mietenpolitische Revolution“ – fünf Monate vor der Abgeordnetenhauswahl.
Was Vermieter künftig melden müssen
Das Gesetz macht keine Ausnahmen. Ob Privatperson mit einer einzigen Einliegerwohnung oder Wohnungskonzern mit tausend Einheiten – alle müssen innerhalb von zwölf Monaten nach Inkrafttreten ein digitales Portal befüllen. Gefordert sind Adresse, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Ausstattung, Heizungsart, Mietbeginn, Nettokaltmiete, Vorauszahlungen für Heizung und Wasser, Modernisierungsumlagen und der Grundsteueranteil. Bei jedem Mieterwechsel, jeder Mieterhöhung, jeder baulichen Veränderung: erneute Meldung, binnen eines Monats.
Die erfassten Daten sollen automatisiert mit dem Mietspiegel abgeglichen werden. Auffälligkeiten landen direkt bei der Wohnungsaufsicht – oder, bei Mietwucherverdacht, bei der Staatsanwaltschaft. Ohne menschliche Vorprüfung, ohne Ermessensspielraum.
Was Berlin von den Vorbildern unterscheidet
Die Koalition verweist auf Schweden, Österreich und die Schweiz. Der Verweis ist nicht falsch – aber er ist unvollständig.
In Schweden ist das Mietregister Teil eines Kollektivverhandlungssystems, in dem Mieten grundsätzlich nicht vom Markt bestimmt werden. Das Register kam nicht vor der Regulierung – es ist ihr Werkzeug. In Österreich existiert das Register als Kontrollmechanismus eines gesetzlich festgelegten Richtwertmietensystems, ergänzt durch den größten kommunalen Wohnungsbau Europas. In der Schweiz gibt es kein flächendeckendes Kataster – stattdessen einen automatischen Zinsmechanismus, der Mieter schützt, ohne jeden Vermieter zu erfassen.
Allen drei Systemen gemeinsam: Das Register ist eingebettet in einen regulierten Gesamtrahmen, über Jahrzehnte gewachsen, kulturell akzeptiert. Und nirgendwo gibt es eine automatische Weiterleitung zur Staatsanwaltschaft bei Auffälligkeiten, nirgendwo Bußgelder von bis zu 100.000 Euro für Meldeverstöße.
Berlin macht es umgekehrt. Das Kataster kommt zuerst. Die weitergehende Regulierung ist politisch angedeutet, rechtlich aber noch nicht beschlossen. Ein Melderegister ist kein Mietendeckel – aber es ist die technische Grundlage für einen.
Was die internationalen Erfahrungen wirklich zeigen
Die Langzeitbilanz der Regulierungsländer ist ernüchternd – nicht weil Regulierung grundsätzlich falsch ist, sondern weil sie konsequent dieselben Nebenwirkungen produziert.
Schweden hat die niedrigsten Bestandsmieten Europas – und eine Warteliste von bis zu zwanzig Jahren für eine regulierte Wohnung in Stockholm. Der Neubaumarkt kollabierte, der Schwarzmarkt für Mietverträge blüht, Schlüsselgeld ist verbreitet. Wer einen Altvertrag hat, wohnt günstig. Wer keinen hat, wartet – oder zahlt im unregulierten Segment deutlich mehr als ohne Regulierung.
Österreich funktioniert besser – aber nur, weil Wien selbst massiv baut. Die Stadt ist mit über 220.000 Gemeindewohnungen der größte Vermieter Europas. Die Regulierung allein hätte den Markt nicht stabilisiert. Im Neubausegment, das weitgehend vom Mietrechtsgesetz ausgenommen ist, zahlen Mieter inzwischen Münchner Preise. Altbaueigentümer investieren kaum in Sanierung, weil Modernisierungsumlagen begrenzt sind – der Sanierungsstau wächst.
Dänemark hat die Lektion bereits gelernt, die Berlin gerade wiederholen könnte: Nach Jahrzehnten strenger Regulierung mit denselben Nebenwirkungen begann das Land in den 1990er Jahren mit schrittweiser Deregulierung. Neubauten wurden aus der Regulierung herausgenommen, Investitionsanreize geschaffen. Heute hat Dänemark einen der funktionsfähigsten Wohnungsmärkte Europas.
Das Muster ist konsistent: Regulierung schützt die, die bereits eine Wohnung haben. Sie hilft denen nicht, die eine suchen. Sie senkt Mieten im Bestand – aber nicht im Neubau, nicht im regulierungsfreien Segment, nicht auf dem Schwarzmarkt. Und sie vertreibt Investoren selektiv: Große institutionelle Akteure optimieren ihre Portfolios und meiden regulierte Segmente. Kleine Privatvermieter steigen aus. Was bleibt, sind staatliche Wohnungsunternehmen – oder spezialisierte Großinvestoren.
Berlin hat ein echtes Wohnungsproblem. Hohe Mieten, knappes Angebot, eine wachsende Stadt. Das Mietenkataster adressiert das – aber an der falschen Stelle, und in der falschen Reihenfolge.
Die internationalen Vorbilder haben eines gemeinsam: Das Register folgte der Regulierung, nicht umgekehrt. Es war Werkzeug eines Systems, nicht dessen Ankündigung. Berlin baut das Messgerät, bevor der Rahmen steht – und sendet damit ein Signal, das Investoren nicht überlesen werden.
Kurzfristig kühlt der ohnehin schwache Berliner Investmentmarkt für Mietwohnungen weiter ab. Wer heute kauft, tut es zur Eigennutzung, als spekulativer Wett auf einen Regierungswechsel – oder gar nicht. Mittelfristig bedeutet weniger private Vermieter weniger Mietwohnungsangebot. Weniger Angebot bei gleichbleibender Nachfrage bedeutet höhere Mieten – in genau jenen Segmenten, die das Kataster nicht erfassen kann: Neubau, möbliertes Wohnen, Kurzzeitvermietung.
Das eigentliche Risiko ist nicht, dass die Mieten morgen steigen. Es ist, dass Berlin in zehn Jahren vor denselben Problemen steht wie Stockholm heute: günstige Altverträge für eine privilegierte Minderheit – und ein hoffnungslos überhitzter freier Markt für alle anderen. Transparenz über bestehende Mietverhältnisse schafft keine einzige neue Wohnung.
Was Berlin bräuchte, ist eine Revolution im Wohnungsbau. Was es bekommt, ist ein Register.
Ob das reicht, entscheiden in fünf Monaten die Berliner Wähler.