Was Vermieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf beachten müssen

Vermieter können Mietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen – zum Beispiel wegen Eigenbedarf.

Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt.
Die Kündigungsfrist hängt davon ab, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt.
Hat der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gelebt, kann der Vermieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Bei fünf bis acht Jahren liegt die Kündigungsfrist bei sechs Monaten. Besteht der Mietvertrag seit mehr als acht Jahren, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einräumen. (§ 573 c BGB)
Mieter haben bei einer ordentlichen Kündigung eine Frist von drei Monaten, jedenfalls bei Mietverträgen, die nach der Mietrechtsreform 2001 abgeschlossen wurden.
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, steht dem Mieter eventuell ein Schadensersatz zu.

Eine Sonderregelung gibt es, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. War eine Wohnung bereits vor dieser Umwandlung vermietet, kann der neue Eigentümer zunächst nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Es gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. In verschiedenen Bundesländern (auch Berlin und Bayern) zehn Jahre.
Wenn ein Vermieter in einem Zweifamilienhaus lebt, die andere Wohnung aber vermietet, sieht das Gesetz ein erleichtertes Kündigungsrecht vor (§ 573a BGB). In diesem Fall kann der Vermieter jederzeit kündigen – die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich dabei allerdings um drei Monate, liegt also je nach Dauer des Mietverhältnisses bei zwischen sechs und zwölf Monaten.

Was in einer Eigenbedarfskündigung stehen sollte
Die Bedarfsperson, für die die Wohnung benötigt wird, sowie die Art des Verhältnisses zueinander. Ziehen mehrere Personen in die Wohnung ein, muss der Vermieter jedoch nicht die Namen aller neuen Bewohner nennen (BGH, Az.: VIII ZR 107/13).
Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen oder Angehörigen des Haushalts müssen laut Mietrechtsexperte Hermann die Umstände, aus denen sich eine persönliche Verbundenheit ergibt, offengelegt werden.
Die genauen Gründe, aus denen sich der Wohnbedarf ergibt: Das kann etwa ein Arbeitsplatzwechsel sein, die Pflege eines Angehörigen oder die Absicht, sich vom bisherigen Ehepartner zu trennen.
Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters gemäß Paragraf 574 BGB sowie die Form- und Fristerfordernis: Der Mieter muss seinen Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären.
Für den Fall, dass der Vermieter eine Alternativwohnung hat, die er dem Mieter anbieten kann, muss er auch dies laut Rechtsprechung im Kündigungsschreiben erwähnen. Zudem muss er die Konditionen zur Anmietung der Wohnung mitteilen. Gleichzeitig sollte er die Gründe nennen, wieso ebendiese Wohnung für ihn selbst nicht geeignet ist.

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