Bei Immobilienkaufverträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher soll der Vertragsentwurf im Regelfall mindestens 14 Tage vor der Beurkundung vorliegen. Diese Vorlaufzeit dient dem Überlegungs- und Übereilungsschutz: Sie ermöglicht, den Text in Ruhe zu prüfen, offene Punkte zu klären, fachlichen Rat einzuholen und gegebenenfalls Änderungen anzuregen. Rechtsgrundlage ist § 17 BeurkG; wird die Frist ausnahmsweise unterschritten, sind die Gründe in der Urkunde zu dokumentieren.
Seit dem 1. Oktober 2013 trifft den Notar die Pflicht, den Vertragsentwurf selbst rechtzeitig zur Verfügung zu stellen. Maßgeblich für den Fristbeginn ist daher der Zugang des Entwurfs aus der Sphäre des Notars; eine Übersendung allein durch Verkäufer, Makler oder Vertrieb reicht nicht.
Die Rechtsprechung hat den Schutzzweck der Frist deutlich betont: Weder ein vertragliches Rücktrittsrecht noch eine pauschale Verzichtserklärung des Käufers oder der Käuferin ersetzen die 14-Tage-Regel. Beurkundet der Notar ohne sachlichen Grund früher, kann dies eine Amtspflichtverletzung begründen und haftungsrechtliche Folgen haben. Der Vertrag selbst wird dadurch in der Regel nicht automatisch unwirksam, der Verbraucherschutz soll jedoch durch die rechtzeitige Bereitstellung des Entwurfs effektiv gewährleistet werden.
Die Zwei-Wochen-Regel gilt ausschließlich für Verbraucherverträge, also wenn auf der einen Seite ein Unternehmer und auf der anderen ein Verbraucher beteiligt ist. Bei Konstellationen „privat an privat“ oder „Unternehmer an Unternehmer“ besteht keine gesetzliche 14-Tage-Frist; die allgemeinen Beratungs- und Betreuungspflichten des Notars gelten jedoch unabhängig davon.
Änderungen am Entwurf lösen nicht in jedem Fall einen neuen Fristanlauf aus. Handelt es sich lediglich um redaktionelle oder untergeordnete Anpassungen, bleibt die ursprüngliche Frist maßgeblich. Werden jedoch wesentliche Punkte – etwa Kaufpreis, Risiken oder zentrale Vertragsbedingungen – auf Veranlassung des Unternehmers geändert, kann eine erneute angemessene Vorlaufzeit erforderlich sein. In der Praxis empfiehlt es sich daher, bei knapper Frist oder substanziellen Änderungen den Termin zu verschieben und den Entwurf nochmals sorgfältig zu prüfen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Er bezieht sich auf die Rechtslage in Deutschland und kann sich ändern. Keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; Haftung ausgeschlossen. Für Ihren Einzelfall bitte Notar oder Rechtsanwalt konsultieren.